올해 부동산 정책이 수익형 부동산 시장에 미친 영향은?

작성자 관리자 작성일 2019-12-06 조회수 917


 

수익형 부동산 시장에 영향을 준 올해 부동산 관련 뉴스는?

 

주거형 부동산 규제 집중, 규제 덜한 수익형 부동산 관심 증가

경기 위축 및 공실 증가로 상가시장 활황 기대는 어려워

수익형 부동산 관심 증가 속, 우량 물건 선별하는 안목 길러야

 

정부의 본격적인 집값 잡기의 일환으로 크고 작은 부동산 관련 정책이 쏟아진 한해였다. 상업용 부동산 플랫폼 상가의신이 올해 발표된 부동산 정책을 바탕으로 수익형 부동산 시장에 직간접으로 영향을 미치는 여러 정책과 제도들에 대한 분석을 내놨다.

 

작년 말부터 시행되거나 발표된 대표적인 부동산 관련 정책은 다음과 같다. 공정시장가액비율 5% 인상 종합부동산세 세율 조정 주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위 축소 주택임대소득 분리과세 신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면 청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대 1가구 1주택 비과세 판단 시 사실혼 배우자 포함 민간택지 분양가 상한제 도입, 여기에 지난해 말 3기 신도시 발표와 올해 한국은행의 기준금리 인하 등이 부동산 시장에 영향을 미친 요소로 꼽힌다.

 

이중 상가 등 수익형 부동산과 밀접한 관계가 있는 정책들을 꼽아보면 다음과 같다.

 

종합부동산세 세율 조정

지난 212일 정부의 전국 표준지 50만 필지의 공시지가를 공개했다. 그 결과 전년보다 9.42% 상승한 수치를 보였는데, 과세기준은 상가나 사무실이 세워져 있는 토지의 경우 80억원이 넘는 토지를 가진 사람들에 해당하는 것이어서 대부분의 수익형 부동산 소유자에는 별 영향을 미치지 않았다. 특히 해당 정책이 주택 부분에 집중되면서 상가나 빌딩, 공장 부지 등에 부과되는 별도 합산토지의 종부세율은 76일 발표된 보유세 개편 방안에 포함되지 않았다. 이는 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산에 대한 관심으로 이어지는 결과를 낳았다.

 

민간택지 분양가 상한제 도입

지난해부터 초미의 관심사였던 민간택지 분양가 상한제가 지난 116일 발표로 확정되었다. 분양가 상한제 대상 지역은 서울의 경우 27개동(강남 422개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)이며 조정대상지역은 서울 25개구 전역이 해당된다. 재개발 재건축 단지는 2020429일 이후 입주자 모집 공고를 신청한 단지가 분양가 상한제 적용을 받는다. 처음 정책 발표시와 달리 부산 전역, 고양, 남양주 일부 지역이 조정대상지역에서 빠진 점이 눈길을 끌었으며, 서울권 공급물량이 줄어들 것이라는 예상이 나오고 있다이 같은 분양가 상한제의 본격 도입이 수익형 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있다.

 

3기 신도시 발표 및 GTX노선 예타 통과

작년 1219일 남양주 왕숙 1·2지구, 하남교산지구, 인천계양지구, 과천지구 등 대규모 제3기 신도시가 발표되었다. 여기에 올해 57일 고양창릉, 부천대장지구가 추가되며 해당 지역의 개발에 관심이 몰리고 있다. 특히 3기 신도시를 관통하는 GTX노선이 예비타당성조사를 통과하며 해당 지역들의 교통 부담이 줄어들고 생활여건 개선, 민자개발사업이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 광역교통망 개발을 통해 서울과 직주근접의 이점을 내세운 대규모 업무시설과 실수요자 중심의 중소형 아파트, 상업시설의 공급이 증가할 것으로 전망된다또한, 국토부는 신탁거래를 악용한 대토보상권 불법전매를 막기 위해 대토보상채권 신탁금지를 법으로 개정해 이번 3기 신도시에 적용할 방침이다. 향후 대토보상보다 현금보상을 선택하는 원주민이 늘면 현금으로 풀린 유동자금이 인근 부동산 시장으로 흘러들어 불쏘시개 역할을 할 가능성도 없지 않다.

 

1.25%로 인하된 기준금리

한국은행 기준금리 연 1.25%까지 낮아졌다. 장기화된 저금리기조로 은행 예금은 투자자들의 외면을 받은 지 오래고, 주식시장도 불안정한 모습을 보이면서 투자자의 발길이 오래 머물지 못하고 있다. 이에 상가와 같은 수익형 부동산에 대한 관심 증가로 유동자금이 몰리는 것으로 알려졌다. , 전문가들은 금리인하 시기이기는 하지만 상가 등 수익형 부동산에 투자할 때 지나친 대출 활용은 자제할 것을 당부하고 있다.

 

오피스텔 거래 위축

한국감정원이 111일 발표한 ‘201910월 오피스텔가격동향조사자료를 보면 20199월 오피스텔 거래량은 전년 동기 18,107호에서 13,067호로 약 5천여 호가 감소한 것으로 나타났다. 부산 등 일부를 제외한 전국 대부분 지역에서 오피스텔 거래량이 감소세를 보인 것이다. 저금리 기조가 계속되고 있는 상황에서 유동자금이 오피스텔로 흐를 가능성이 높고 오피스텔과 같은 수익형 부동산에 대한 관심 증가로 인해 분양가상한제 미해당 지역으로의 거래가 몰릴 가능성이 있다.

 

상가 공실률 전년 대비 증가

한국감정원이 발표한 ‘20193분기 상업용부동산 임대동향조사 결과에 따르면 전국 평균 공실률은 오피스 11.8% 중대형상가 11.5% 소규모상가 5.9%로 나타났다. 중대형상가와 소규모 상가의 공실률은 전년 동기대비 각각 0.8%, 0.3% 증가했다. 일반 투자자 입장에서는 경기불황 등으로 수익형 부동산 시장이 활발하지 않은 상황을 고려해 현실적인 수익률과 입지 및 아이템을 면밀히 분석해 공실 가능성에 대비해야 한다.

 

상업용 부동산 전문 플랫폼 출시

올해 9월 상업용 부동산 전문 플랫폼 상가의신이 출시되었다. 원룸 등 주거형 부동산을 다루는 플랫폼에 비해 상가·오피스·빌딩 등 상업용 부동산 전문 플랫폼은 드물었다. 특히, ‘상가의신은 분양상가 호실별 가격 제공과 특화된 콘텐츠 제공으로 큰 호응을 얻고 있다.

 

상가의신권강수 대표는 주택형 부동산을 중심으로 한 규제정책 및 대출규제 등이 이어지면서, 상대적으로 수익형 부동산에 대한 관심 증가가 예상된다하지만 계속되는 경기불황 흐름과 공실 증가 등으로 수익형 부동산 시장 전체의 활황을 기대하기는 어려워 보이며, 우량 상가 등에 대한 선별적 투자흐름이 나타날 것으로 예상된다고 말했다.

 

에디터 : 이길용