<이수역 상권>

서리풀터널 개통 후 교통여건 개선

동작구 대표적 상권 중 하나

더블 역세권 배후수요로 상권 활력 유지

점포입지에 따른 수지분석 이후 창업 실행 추천

동작구와 서초구의 경계에 있는 총신대입구(이수)역은 우리나라에서 유일하게 환승역 중 노선에 따라 이름이 다른 역이다. 4호선은 총신대입구(이수)역이지만 7호선은 이수역으로 표기하며 대부분의 사람이 이수역으로 인지하고 있다. 총신대입구(이수)역에서 총신대학과의 거리는 직선으로 1.3km 떨어져 있어 다소 거리가 있다. 총신대와는 7호선 남성역이 가장 가깝다.

이수역의 메인 상권은 태평백화점 뒤편으로 형성된 먹자골목부터 남성시장까지라고 할 수 있다. 이수역 주변으로 대규모 아파트 단지가 형성돼 있으며 지하철 4, 7호선 환승역으로 지역민을 포함한 배후수요 및 유동인구가 풍부한 곳이다.

이수역 상권은 동작구와 서초구를 잇는 대형 상권인 사당역 상권과 근접해 있는 몇 안 되는 대표적인 상권 중 하나이다. 인근에 경쟁력 있는 대형 쇼핑시설이 없어 지역 영업 기반의 태평백화점이 풍부한 고객흡입력을 갖춰 상권에 힘을 실어주는 것으로 보인다.

동작구 대표 상권인 태평백화점 이면 먹자골목 활발

1992년에 개장한 태평백화점은 현재까지 동작구 대표적인 만남의 장소 역할을 톡톡히 하고 있다. 백화점을 기준으로 대로변은 은행, 병원 등 생활 관련 판매 매장이 많고 프랜차이즈 매장도 입점해 있어 주간·야간할 것 없이 유동이 활발하다.

이수역 13번 출구 방면 태평백화점 골목으로 들어가면 일대 대표 상권이라고 할 수 있는 먹자골목이 형성돼 있다. 상권의 규모는 그리 크지 않지만 다양한 프랜차이즈 매장은 물론 고깃집, 호프집, 주점, 노래방 등 다양한 업종이 성업 중이다. 인근 중학교, 고등학교 학생은 물론이고 대학생까지 10~20대의 유동이 가장 활발하다는 점이 특징이다.

점심시간 이후 10~20대가 즐겨 찾는 코인노래방과 오락실을 찾는 이용객이 증가하는 것으로 보이며, 저녁시간에는 20대 고객층의 유입이 많아 새벽시간까지도 활성화되는 곳이다. 먹자골목은 젊은 고객에 타깃을 맞춘 업종이나 점포가 많다. 골목을 살펴보면 한눈에 알 수 있을 정도로 유동인구가 많다.

이수역과 인접한 사당역은 30~50대 직장인이 많이 찾는 곳이지만 이수역 상권은 그보다 젊은층이 많이 찾는 지역으로 사당역까지 굳이 갈 필요 없는 일대 직장인들의 수요도 강세를 보인다.

동작구는 2018년 동작대로 27길 15의 260m 점포에 100여 개의 가로· 돌출간판을 통일된 디자인의 경관조명 겸용 미디어간판으로 정비해 ‘동작액션미디어 거리’를 조성했다. 이로 인해 거리는 불법 간판이 없는 정비된 거리로 탈바꿈했다.

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 소매(월평균매출 7,505만 원), 음식(월평균매출 7,186만 원), 생활서비스(월평균매출 5,832만 원), 숙박(월평균매출 3,699만 원), 관광/여가/오락(월평균매출 2,589만 원) 순이다.

멀티플렉스 상권과 이수역 상권의 온도 차

이수역 7번 출구로 나오면 정면에 위치한 골든시네마 타워가 눈에 들어온다. 골든시네마 타워 7층에 위치한 메가박스는 대단지 배후수요를 두어 풍부한 집객력을 지닌 곳이다.

이수역 7번 출구 인근 상가는 태평백화점 주변과 차이점을 보인다. 메가박스 인근으로 상권이 발달하긴 하였으나, 상권이 더욱 크게 확장되지 못하고 골든시네마 타워 내에 입점한 매장만이 강세를 보이고 있다. 건물 내부로 들어가면 다양한 음식점, 영화관, 미용실, 카페, 헬스장, 병원 등이 입점해 있어 문화생활 및 편의시설 이용이 가능한 장점을 지닌다.

메가박스 아트나인은 독립영화관·예술영화관으로 일반 영화관에서는 볼 수 없는 영화들을 만나볼 수 있다. 아트나인은 쉽게 접할 수 없는 다양한 영화를 상영해 주는 상영관과 갤러리홀로 나뉜다. 갤러리홀은 여러 전시회를 즐길 수 있도록 구성해 멀티플렉스 공간으로 운영 중이다.

대단지 거주지역과 연결된 재래시장 상권

50년의 역사를 지닌 남성시장은 과거에 비해 규모 면에서는 많이 축소되었지만 대단지 배후수요를 기반으로 하루 평균 1만 5,000명 이상이 이용하는, 지역을 대표하는 재래시장의 명맥을 이어가고 있다.

이수역 14번 출구에 위치한 남성시장은 우성아파트 단지로 가는 길목에 위치해 있다. 인근 우성 1·2·3단지, 신동아, 극동, 롯데캐슬샤인, 이수역리가, 래미안아파트 등 9,000여 배후세대를 확보했으며 재래시장의 장점인 서민 타깃의 저가 매장 등 다양한 업종과 노점들이 들어서 있어 지역 내 생활밀착형 상권을 형성하고 있다.

생필품, 농산물, 고기류, 의류, 먹거리 점포는 물론 프랜차이즈 매장과 화장품, 저가 의류 판매점 등이 혼합되어 영업 중이다. 남성시장은 7일 상권으로 장을 보는 손님들의 발길이 끊이지 않는데 우성아파트와 직선으로 지하철과 연결돼 있어 퇴근시간 무렵에 더욱 활기찬 모습이다.

남성시장에 위치한 술집과 음식점 등은 30~50대의 연령층이 주로 이용하는 모습을 보인다. 먹자골목의 경우 시끄러운 분위기와 젊은층을 타깃으로 한 메뉴 구성을 보이기 때문에 30대 이상의 고객층은 먹자골목보다 구수한 분위기의 시장 상권을 선호하는 것으로 보인다.

소상공인시장진흥공단의 2019년 인구분석 자료를 살펴보면 40대 유동인구가 21.1%로 연령별 비율 중 가장 높고 그 뒤를 이어 60대 20.3%, 30대 18.6%, 50대 18.2%, 20대 15.3%의 비율이다. 요일별 유동인구를 살펴보면 토요일에 16%로 유동인구가 가장 많으며 나머지 요일도 비슷한 모습이나 일요일에는 12%까지 떨어지는 것으로 나타났다.

남성시장 골목 인근 대성부동산 김인수 대표는 “창업자가 최소 3개월 정도는 상권을 파악하고 점포입지에 따른 수지분석을 한 후에 창업해야 한다.”라고 당부했다.

더블 역세권과 교통호재 눈길

이수역은 동작구와 서초구의 경계에 위치한 4, 7호선 더블 역세권으로 하루 약 7만 9,000명이 이용하는 지하철역이다. 또한 올핌픽대로, 남부순환도로, 과천, 안양, 수원까지 연결되어 있어 풍부한 유동인구를 흡수하는 교통망을 확보하였다.

여기에 서초역~내방역을 일직선으로 연결하는 서리풀터널이 2019년 2월 개통되며 인근 부동산 시장에 활력을 불어넣고 있다. 터널 내부에는 왕복 6차로를 비롯해 자전거·보행자 겸용도로가 설치되었다. 서리풀터널로 인해 기존 출퇴근시간대에 25분 정도 걸리던 구간을 20분가량 단축해 5분이면 갈 수 있게 됐다.

동작구와 서초구의 경계에 있는 이수역 상권은 다른 유명 상권의 점포시세와 비교해도 결코 가격이 저렴한 편은 아니다. 또한 먹자골목과 남성시장의 분위기, 주 고객층의 차이점 역시 분명하게 파악하고 창업을 준비해야 한다.

먹자골목에서 창업을 고려하고 있다면 주 연령층인 10~20대에 타깃을 맞추고 업종을 선정하는 것이 중요하다. 젊은 고객들은 유행에 민감하게 반응하기 때문에 현재 트렌드를 파악하고 영업 중인 경쟁 업종에 대해 꼼꼼하게 분석하는 것이 중요하다.

남성시장은 주요 시장 상권과 비슷하게 저렴한 가격을 경쟁력으로 내세우고 있으며, 주로 30~50대 주부들이 즐겨 찾는다. 인근에 거주하는 직장인들의 수요가 많아 이들에 맞는 아이템을 선정하는 것이 중요하고, 시장의 특성상 7일 상권의 모습을 띤다. 이러한 점들을 반영하여 업종 및 입지 선정에서 직접 발품을 팔고 창업해야 리스크를 최소화할 수 있다.

최근 대형 상권의 공실 증가와 최저임금 인상, 경기침체, 근로시간 단축 등 소비심리가 위축되고 자영업자들의 폐업률 또한 증가하는 추세이다. 이런 상황에서는 창업시장의 현재 흐름을 파악하고 보수적인 관점에서 상권 선점, 세부적인 창업 계획을 세워 접근해야만 성공 가능성을 높일 수 있다.

출처:(성공률 99% 실전 상가 투자의 정석 서울·제2신도시 베스트 25 상세분석) '시크릿' 저자 권강수