<고속터미널역 상권>

3·7·9호선 트리플 역세권, 터미널 종합상권 형성

고투몰·엔터식스 등 서울 최대 지하쇼핑센터 조성

구매력 큰 상권이지만 자본금 부담도 높아 창업 시 유의

지하쇼핑센터 특성상 여름과 겨울에 고객 몰림

지방에서 서울로 올라오는 이들에게 철도의 종점으로 서울역과 용산역, 청량리역이 있다면 고속버스의 종점으로는 센트럴시티와 서울고속버스터미널이 있다. 강남에 위치한 고속버스터미널은 국내에서 가장 많은 버스노선이 운행하는 곳으로 서울의 광역 교통망을 책임지는 핵심 지역 중 한 곳이다.

센트럴시티는 호남선 고속버스의 서울 기·종점이며, 서울고속버스터미널은 경부선 고속버스의 서울 기·종점이다. 지하에는 지하철 3호선과 7호선 그리고 9호선의 환승역인 고속터미널역이 위치해 있다.

고속터미널역은 영동선과 경부선을 담당하는 서울고속버스터미널과 호남선을 담당하는 센트럴시티와 연계하기 위해 만들어진 역이다. 지방에서 강남터미널로 오는 고속버스를 타고 왔다면 가장 먼저 이용하는 지하철역이 위치한 곳이다.

서울의 대표 낙후 상권이었던 고속터미널역은 지하상가, 센트럴시티 등이 리뉴얼되며 상권에 활력을 불어넣고 있다. 고속터미널역 지하는 신세계백화점, 센트럴시티, 파미에파크, 메가박스, 고투몰, 엔터식스 등으로 이동하는 통로 역할을 하고 있다.

신세계백화점, 뉴코아 아울렛 내 다양한 고객층 유동

2016년 신세계백화점이 리뉴얼 오픈하면서 10~20대의 눈높이에 맞춘 영패션 명소인 파미에스트리트와 가족단위 고객을 위한 국내외 유명 음식점을 모은 파미에스테이션을 운영 중이다. 

파미에스트리트는 90여 개 브랜드를 모은 국내 최대 규모의 스트리트패션 전문관과 메가박스, 반디앤루니스, 식음료시설 등이 한데 어우러진 쇼핑 공간이다. 영화관, 서점, 지하철 게이트가 서로 연결되어 유동인구가 가장 많은 지역이다.

특히 파미에스테이션에는 전세계 10개국 30여 개 식음료 브랜드와 유명 상권의 대표 맛집 등이 입점해 있다. 오픈 당시부터 현재까지 큰 인기를 얻고 있으며 홍대·이태원 등의 맛집 11개를 새로 추가했다. 양식 전문점 ‘이사벨더부처’, 한식뷔페 ‘올반’, 브런치 카페 ‘멜던’ 등 다양한 콘셉트의 음식점들이 위치해 있다.

20~30대 사이에서는 SNS를 통해 알려지며 인구 유입이 늘어나는 등 분위기가 활발하다. 파미에스테이션은 지하철역과 가까워 유동인구가 많고 20~30대의 고객이 많아 이들 세대에 인기있는 맛집을 늘렸다. 인스타그램을 보면 #파미에스테이션 게시물이 10만 개 이상, #파미에스테이션 맛집은 7,000개 이상의 게시물이 있다. SNS 속 인기만큼 파미에스테이션 내 점포들은 평일과 주말 상관없이 점심시간, 저녁시간에 예약을 하지 않으면 웨이팅이 필수이다.

고속터미널사거리 인근 잠원로변에 위치한 뉴코아아울렛은 쇼핑과 외식의 모든 것을 한곳에서 해결할 수 있는 복합 도심형 아울렛으로 강남 지역 최대 규모이다. 이 지역은 가족단위 쇼핑객들이 다양하게 있는 상권 특성을 반영하여 가족형 외식공간과 식음료 매장을 입점시켜 운영 중이다.

이로 인해 10~20대 젊은층과 30~40대 등 다양한 연령층이 뉴코아아울렛을 이용한다. 뉴코아아울렛의 특징은 이랜드 유통점 최초로 외식 브랜드인 샹하오, 자연별곡, 수사, 로운, 피자몰, 애슐리가 뷔페관으로 한 번에 입점해 운영 중이라는 것이다.

소상공인시장진흥공단의 2019년 인구분석 자료를 살펴보면 20대 유동인구가 21.2%로 연령별 비율 중 가장 높고 그 뒤를 이어 30대 20.1%, 40대 18.8%, 60대 18.7%, 50대 16.2%의 비율이다.

유동인구 넘치는 트리플 역세권

고속터미널역 상권의 가장 큰 강점으로는 입지를 꼽을 수 있다. 3호선과 7호선, 9호선의 환승역으로 트리플 역세권이다. 1일 승하차 이용객만 약 19만 4,000명에 달하며 지하철 환승이용객과 고속버스, 일반버스 등 버스노선이 통과해 상권 전체의 유동인구는 더 많을 것으로 예상된다.

7, 9호선이 위치한 고속터미널역 지하상가는 2012년 리뉴얼 후 고투몰로 이름을 바꾸고 620개 점포가 깔끔하고 쾌적해진 분위기로 단장해 서울 지하상가 중 가장 인기를 누리는 상가로 탈바꿈했다. 고투몰은 저가의 의류부터 신발, 액세서리, 화장품, 가정용품, 꽃 등 다양한 물품을 판매하고 있다. 판매 제품은 보세의류가 주를 이루지만 프랜차이즈 화장품점도 대거 입점해 있어 10~20대 유동인구가 많이 찾아 상권에 활기가 넘친다.

고투몰은 과거에 여름에는 덥고 겨울에는 춥다는 고객들의 불편사항을 수렴해 냉·난방 시설을 개선했고 기존의 낡은 설비들도 교체해 쾌적성을 높였다. 그리고 고투몰 양쪽 끝에 푸드코트를 조성해 고객의 편의를 높였다.

3호선 지하에 위치한 엔터식스는 고투몰, 신세계백화점 등과 차별화를 위해 가성비 높은 상품의 구매를 원하는 고객을 타깃으로 설정했다. 틈새시장을 공략하기 위해 중저가 브랜드 위주로 배치하여 지나가는 사람들의 발길을 사로잡고 있다. 엔터식스는 신세계백화점 출입구 세 곳과맞닿아 있고, 고투몰과 신세계백화점 사이에 위치해 유동인구 확보가 뛰어나다.

노브랜드 역시 지하상가의 대표적인 쇼핑코스이다. 가성비 높은 상품으로 인근 거주자와 유동인구의 발길을 사로잡고 있다. 특히 노브랜드는 한국판 코스트코라는 입소문을 통해 다양한 연령층의 발길이 끊이지 않아 계산대는 항상 북적이는 모습을 보인다.

고속터미널역은 배후에 주거지역이 밀집해 있으며 편리한 접근성으로 인해 유동인구가 많고 주변에 구매력이 큰 대형 단지들이 자리 잡고 있다. 인근 세대수만 약 2만 세대 이상이다. 주변 거주자들 중에는 소득이 높은 전문직 종사자가 많다.

요일별 유동인구를 살펴보면 토요일에 16.6%로 유동인구가 가장 많으며 나머지 요일도 비슷한 모습이나 일요일에는 12.3%까지 떨어지는 것으로 나타났다. 한강공원과 서리풀공원 등이 도보권에 위치하여 가족단위 쇼핑객이 많은 것이 특징이다.

땅값 비싸 창업 시 자본금 높음

고속터미널 상권은 편리한 접근성으로 인한 유동인구가 많고 구매력이 큰 입지이지만 땅값이 비싼 강남에 위치해서 초기 투자금이 높게 형성되어 있다. 신세계백화점, 지하상가 등이 중심으로 이끌고 도심으로 이동하는 터미널의 집객력이 뛰어난 상권이지만 소상공인들의 기준에는 자본금의 부담이 큰 상권이라고 할 수 있다.

고속터미널 상권에서 창업을 고려하고 있다면 지하상가, 백화점 내에 입점하는 것이 유리하다. 자본 면에서 부담이 크지만 배후수요 및 약 100만 명가량의 유동인구를 포함하는 상권으로 아이템 선정에 신경을 쓴다면 창업 시 안정적인 수입을 기대할 수 있다. 다만 수천 개의 점포와 경쟁해야 하고 지하쇼핑센터 특성상 고객들이 여름과 겨울에 많이 몰려 기복이 있다는 것도 유의해야 한다.

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 음식(월평균매출 1억 216만 원), 생활서비스(월평균매출 6,883만 원), 관광/여가/오락(월평균매출 5,311만 원), 소매(월평균매출 3,138만 원), 스포츠(월평균매출 1,206만 원) 순이다.

퍼스티지공인중개사사무소 박상기 대표는 “신반포도로 점포의 경우 실면적이 적은 편이며 현실적으로 업종제한도 많아 창업 시 업종 선택을 잘해야 수익을 낼 수 있다.”면서 “점포 수가 적어 희소가치로 인해 판매업종의 경우 수요는 있지만, 주변 아파트 단지 특성상 학원자리 창업 문의가 많다.”고 말했다. 덧붙여 “매물도 없지만 최근 경기가 예전만 못해 소비심리가 많이 위축된 분위기다.”라고 했다.

출처:(성공률 99% 실전 상가 투자의 정석 서울·제2신도시 베스트 25 상세분석) '시크릿' 저자 권강수