<이촌역 상권>

이촌역세권 전형적인 항아리 상권

노후아파트 재건축 등 주변 개발 호재

용산구 개발호재 및 개발사업 진행

미군기지 이전과 재건축 앞두고 인구 감소

이촌역이 위치하는 동부이촌동은 1960~70년대부터 상권이 형성되기 시작해 오랜 역사를 지닌 아파트 대단지가 자리하고 있다. 남쪽으로는 한강뷰와 함께 넓게 펼쳐진 이촌한강공원의 조망을 누리고 있으며 북쪽으로는 용산가족공원이 자리 잡고 있어 뛰어난 녹지 인프라를 자랑한다.

이촌역은 지하철 등 대중교통이 편리하고 강변북로를 통한 서울 전 지역으로의 접근성이 뛰어나다. 이러한 장점들로 인해 오래전부터 부촌이 형성되었고, 거주자들의 소득수준이 높아 이촌역 상권은 다른 상권보다 안정적이다.

이촌역 상권은 주민 이용률이 상당히 높은 상권으로 손꼽힌다. 아파트 진출입을 위해 반드시 지나가야 하는 진입로인 이촌로 대로변을 따라 약 1km가량 상업시설이 형성되어 주민들의 동선을 누수 없이 확실하게 흡수할 수 있기 때문이다.

주변에 대형 쇼핑시설이 없어서 이촌동에 거주하는 주민이라면 반드시 이용할 수밖에 없는 상권이어서 규모는 작지만 강소상권으로 분류할 수 있다. 인근 상인들 말에 따르면 경기 영향도 있겠지만 “과거 미군기지가 이전하기 전까지만 해도 외국인이 많았는데 미군기지 이전 등으로 외국인의 소비는 줄어든 모습을 보인다.”고 한다.

용산구 대표 항아리(고립형) 상권

이촌역 주변으로 대단지 아파트들이 자리 잡고 있는데 대표적으로 이촌한강맨션아파트(660세대), 코오롱이촌아파트(834세대), 건영한가람아파트(2,036세대), LG한강자이아파트(656세대), 한강대우아파트(834세대), 이촌현대아파트(653세대) 등이 있다. 그 밖에 주변 주거 세대 등을 포함하면 약 1만여 세대의 뛰어난 배후수요를 확보하고 있다.

이촌동의 핵심 지역에 속하는 동부이촌동은 전형적인 배산임수 지형으로 남쪽에 강이 있고 북쪽으로는 남산이 위치한 풍수 지리적 명당에 속하며, 교통 및 주변 환경까지 갖춰진 강북 최고의 부촌으로 손꼽힌다.

이촌로 양쪽 인도에는 스트리트형, 아케이드 상가 등이 자리잡고 있는데 프랜차이즈 커피숍, 마트, 식당을 비롯해 은행, 병원, 제과점, 우체국 등의 다양한 편의시설이 있다. 이촌역 3-1번 출구 방면 스트리트형 중간 지점 거리 안쪽 골목에 점포가 다닥다닥 붙어 있는 노후된 재래시장인 이촌종합시장이 있는데 지금은 영업이 많이 위축되었다. 

이촌1동은 이촌역 상권 중에서도 입지가 탁월하다. 지하철 4호선과 경의중앙선 환승역인 이촌역을 도보로 이용할 수 있고 강변북로, 한강대교, 동호대교 사이에 위치하여 강남, 여의도, 종로 등 주요 업무지역과의 접근성이 뛰어나다.

축구장, 농구장 등의 운동시설과 풍부한 녹지시설, 산책로를 갖춘 이촌한강공원과 용산가족공원, 국립중앙박물관 등을 도보로 이동할 수 있어 주말이면 가족단위의 이용객이 많이 찾는다.

소상공인시장진흥공단의 2019년 인구분석 자료를 살펴보면 40대 유동인구가 21.1%로 연령별 비율 중 가장 높고 그 뒤를 이어 60대 20.3%, 30대 18.6%, 50대 18.2%, 20대 15.3%의 비율이다. 요일별 유동인구를 살펴보면 토요일에 16%로 유동인구가 가장 많으며 나머지 요일도 비슷한 모습이나 일요일에는 12%까지 떨어지는 것으로 나타났다.

이촌역 2번 출구 방면으로 나가면 국립중앙박물관이 바로 이어진다. 선사시대~조선시대까지 대한민국의 역사가 담긴 유물들이 전시돼 있고, 다양한 안내 프로그램도 운영한다. 야외정원에서는 석탑, 석비 등 다양한 미술품을 볼 수 있다.

이촌역 4번 출구에서 도보 5분 거리에 위치한 ‘재팬타운’은 서울에서 일본인들이 가장 많이 모여 사는 곳이다. 이 골목으로 들어가면 곳곳에 있는 일본 간판이 이국적인 정취를 선사하고, 일본인 셰프가 운영하는 음식점과 마트, 부동산 등 현지의 맛과 분위기를 느낄 수 있다.

특히 재팬타운은 이촌동에서 외부인의 흡입력이 강한 지역이다. 서울 도심 내에서 일본의 정취를 느낄 수 있는 곳으로 골목으로 들어가면 일본 식재료를 파는 점포인 ‘모노마트 이지쿡’과 일본식 가정식 ‘아지겐’ 등 일본풍 인테리어로 꾸민 업소 등이 눈에 들어온다.

재팬타운 내 공인중개사사무소 관계자는 “지형적으로 이촌동은 로드 상권으로 아파트 단지 규모에 비해 인구대비 점포 수가 타 지역에 비해 적다. 그러다 보니 새롭게 들어오는 업종들을 주민들이 오가며 볼 수 있어 점포가 공사를 시작할 때부터 알게 된다.”며 “입소문도 그만큼 빨리퍼지는 곳으로 지역 상권 전체가 편하고 안락하며 동네가 조용하고 주민간에 배려도 많아 마찰이 적다.”고 말했다. 덧붙여 “오래된 점포도 많은 편이고 일본인들이 많이 거주해 일어, 영어가 자연스럽게 발달한 지역이다. 최근 노후아파트 개발로 일본인들이 조금씩 빠져나가는 상황이고 현재 이촌한강맨션아파트가 재건축을 앞두고 있다.”고 전했다.

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 소매(월평균매출 7,505만 원), 음식(월평균매출 7,186만 원), 생활서비스(월평균매출 5,832만 원), 숙박(월평균매출 3,699만 원), 관광/여가/오락(월평균매출 2,589만 원) 순이다.

용산구 개발호재 등 상권의 변화 가속화 

숙대입구역 주변으로 서울시 교육청이 이전하는 사업이 2022년까지 완료할 계획으로 진행 중이다. 미군기지 이전으로 미군의 철수가 완료돼 그 지역에 미국 대사관이 들어설 예정이다.

용산구의 대표적인 개발사업으로는 용산민족공원 조성사업이 있다. 용산에 위치했던 미군기지가 평택으로 이전하면서 국가도시공원이 들어설 예정이다. 용산민족공원 조성지구로 지정된 부지 면적은 여의도(290만m2)보다 조금 작은 규모(243만m2)로 생태 단지와 문화시설 단지가 어우러진 커뮤니티 공간으로 꾸며질 전망이며 용산민족공원은 2027년 완공될 예정이다.

용산구는 2018년 12월 20일 용산역 전면 공원 지하공간 개발 협약을 체결하였다. 한강로2가 365번지 일대에 면적 1만 2,730m2, 공원부지 5,797m2와 도로부지 6,933m2로 나뉜다. 이곳에 지하 2층, 연면적 2만 2,505m2 규모로 지하광장 및 보행로, 공용시설, 지하도상가, 주차시설, 기계·전기실을 만들 계획이다.

용산구 대표 한강 조망 아파트인 한강맨션은 사업시행인가를 앞두고 시공사 선정을 본격화했다. 재건축 사업을 통해 한강변에 총 1,451가구가 조성될 예정이다. 삼익아파트, 중산1차시범아파트, 왕궁아파트, 강변아파트, 강서아파트 등이 재건축을 준비 중이라 노후된 주변 환경이 정비될 것으로 보인다. 

역세권과 항아리 상권은 점포 입점 지역으로 상가 투자자들이 선호하는 지역이다. 역세권은 유동인구가 많아 상권이 발달할 가능성이 있고 항아리 상권은 주변 아파트 단지를 배후수요로 두어 안정적이다. 다만 앞으로 용산구 미군기지 이전과 재건축을 앞두고 있어 이촌동 상권은 개발 완료 때까지는 유동인구가 순차적으로 크게 감소할 것으로 전망된다.

이촌동 상권은 300~400여 개의 점포로 구성되어 있다. 배후수요를 확보하여 빈 점포를 쉽게 찾아보기 힘들다. 임대료 및 권리금은 최근의 좋지 않은 경기를 감안하면 높게 형성된 편이다. 이촌역 상권에서 창업을 준비 중이라면 지역 상권에 맞는 점포의 위치와 업종 분석을 명확하게 한 뒤 창업을 해야 리스크를 줄일 수 있다.

출처:(성공률 99% 실전 상가 투자의 정석 서울·제2신도시 베스트 25 상세분석) '시크릿' 저자 권강수