<까치산역 상권>

까치산시장 배후 주거지역 확보

까치산역 2·5호선 환승역 이용객 많음

까치산역 3번 출구 먹자골목 유흥업종 강세

강서구청장, 강서구 균형 발전 강조

이대서울병원 개원으로 의료시설 확보

전체적 매출 떨어져 임대료 하락

2, 5호선 환승역인 까치산역은 강남, 종로, 여의도 등 서울의 대표 업무지역과 지하철로 연결되어 시민의 든든한 다리가 되어주는 역이다. 북쪽으로 화곡역, 남쪽으로 신정역이 위치해 있어 편리한 대중교통 여건을 갖췄다.

까치산역 대로변은 강서로를 따라 양쪽으로 상가들이 자리 잡고 있다. 대로변에는 스타벅스, 버거킹, 올리브영 등 대형 프랜차이즈 매장과 카페, 편의점, 부동산, 미용실, 병원 등 다양한 업종이 뒤섞여 유동인구가 많은 지역임을 알 수 있다.

역을 기준으로 북쪽은 주거지역과 까치산시장이 위치해 있고 남쪽으로 도매상가, 의류 매장, 술집, 모텔 등이 밀집해 있다. 역을 주변으로 살펴보면 낡고 오래된 건물이 많아 낙후된 상권으로 보이지만 첫 이미지와 다르게 내실이 있는 상권이다.

까치산역 주변에는 번화가임을 대변하듯 많은 금융기관이 위치해 있다. 국민은행, 강서농협, 우리은행 등이 자리 잡고 있고 까치산역을 중심으로 1만 4,000여 가구가 거주하는 주거 밀집지역이다. 역을 중심으로 음식점과 서비스업종이 주를 이루는 지역이며 생활밀착형 업종이 강세를 보인다.

까치산역 주변으로 까치산근린공원, 배다리공원, 곰돌이공원, 호돌이공원, 한글공원 등 20여 개의 아기자기한 공원이 자리 잡고 있다. 또한 인근에는 신정초등학교, 화원중학교, 신곡초등학교, 신정여자상업고등학교, 양강초등학교, 양강중학교 등이 있다.

숙박업과 요식업 강세

까치산역 1, 2번 출구 이면에 까치산시장이 위치해 있다. 시장 내부에는 청과물, 정육, 분식점 등 다양한 업종이 포진해 있다. 시장을 주로 이용하는 고객층은 인근에 거주하는 주부들이다.

시장골목 뒤편으로 들어가보면 상가 주택, 연립 주택 등 주택가가 자리 잡고 있는데 붉은 벽돌건물이 많으며 20년 이상 된 건물이 많은 것이 특징이다. 또한 까치산역에 주민센터, 공원 등 주변 편의시설이 위치해 있어 주거환경이 우수하다.

까치산역 3번 출구는 까치산역의 메인 상권이라고 할 수 있는 먹자골목으로 이동하는 대로변이다. 먹자골목은 KT강서지사 맞은편에 위치한 GS25편의점부터 시작한다. 골목 안쪽을 살펴보면 고깃집, 분식집, 호프집, 일식집, 카페 등 다양한 업종이 성업 중인 것을 볼 수 있다. 특히 참치전문점들이 유달리 눈에 많이 띈다.

먹자골목은 까치산역 내 상권 중 가장 내실이 있는 지역이라 말할 수 있다. 대중교통 여건이 뛰어난 편에 속하는 것도 아니고 집객력이 뛰어난 먹자상권에 속하는 것도 아니지만 새벽시간까지 영업을 하는 음식점과 술집이 있다. 점심시간 매출은 상대적으로 떨어지는 편이다.

먹자골목에서는 특히 유흥업종이 강세를 보인다. 골목마다 타 지역에 비해 노래방, 모텔 등이 많이 있으며 초저녁시간부터 새벽시간까지 성인 남녀들의 발길이 끊이지 않는다. 상가 주택의 경우 건물이 낡고 낮은 건물이 많이 있어 미관상 좋지는 않다.

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 관광/여가/오락(월평균매출 10,858만 원), 음식(월평균매출 7,434만 원), 숙박(월평균매출 7,383만 원), 소매(월평균매출 5,619만 원), 스포츠(월평균매출 3,025만 원) 순으로 나타났다.

까치산역 4번 출구 방면을 살펴보면 출구 앞에 스타벅스가 있다. 스타벅스는 상권 분석을 철저하게 하기로 소문이 나 있어 까치산역 상권의 내실을 증명하는 바로미터 역할을 하고 있다. 다만 까치산역 4번 출구 방면은 화곡터널로 이어져 상가 주택과 연립 주택이 골목마다 자리 잡고 있으며 이면 골목 초입에만 몇 개의 점포가 있다.

소상공인시장진흥공단의 2019년 인구분석 자료를 살펴보면 60대 유동인구가 22.3%로 연령별 비율 중 가장 높고 그 뒤를 이어 30대 20.2%, 40대 19%, 50대 17.9%, 20대 15.8%의 비율이다. 요일별 유동인구를 살펴보면 금요일에 15.6%로 유동인구가 가장 많으며 나머지 요일도 비슷한 모습이나 일요일에는 10.9%까지 떨어지는 것으로 나타났다.

강서구 노후지역 균형 발전 진행 예정

강서구청의 까치산역 활성화 계획에 따르면 기존 지구단위계획구역 20만 5,510m2를 30만 208m2로 9만 4,698m2 확대하고, 용도지역 변경도 추진한다고 밝혔다. 화곡 2, 4동 일반주거지역도 종 상향을 통해 복합개발이 추진된다.

특히 화곡터널 주변을 2020년 강서문예회관 건립 시기에 맞춰 가로공원길 문화거리 조성, 까치산역 주변 강서유통단지 기반시설 정비를 통해 특화거리가 조성된다. 현재 경인고속도로와 연결되는 국회대로를 지하화하는 사업이 진행 중이며, 용도지역을 변경해 향후 복합 개발이 예정되어 있다.

강서구 민선7기 마스터플랜을 살펴보면 재난안전교육센터 건립, WHO국제안전도시 인증, 강서구민 생활안전보험 도입, 마곡R&D기업· 중소기업 간 상생생태계 조성, 공항 고도제한 완화 추진, 국공립어린이집 확충, 장애인 건강관리 사업, 지역 문화 예술 축제, 공공갈등관리 시스템 강화 등 다양한 내용을 담고 있다.

과거에 대형 의료시설의 부재가 강서구의 문제점으로 제기되었는데 이대서울병원이 2019년 5월 정식 개원하며 대형 의료시설을 확보하였다. 이대서울병원은 1,014병상 규모로 최첨단 의료시스템을 갖추고 있다. 또한 이대서울병원은 연간 외국인 환자 3,000명 유치와 매출 4,000억 원을 목표로 의료 관련 신규 일자리 4,000여 개 창출 등이 예상돼 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 보인다.

까치산역 4번 출구 인근 부동산 관계자는 “강서구 지역에서 까치산역은 화곡역과 더불어 평일, 주말, 야간 할 것 없이 높은 매출이 발생하는지역이다.”라며 “20~50대까지 다양한 연령층이 거주해 상권이 전반적으로 안정적이며 인근 지역에서 월세가 저렴한 편에 속해 한 번 자리를 잡으면 장기간 영업을 하여 공실이 발생하지 않는다.”고 말했다. 덧붙여 “최근은 어디든 비슷하지만 불황으로 매출이 떨어지고 있어 임대료도 약간은 하락하는 분위기이다.”라고 했다.

까치산역 상권에서 창업을 고려하고 있다면 까치산역 3번 출구 인근 먹자골목에 창업하는 것을 추천한다. 잘 알려진 상권은 아니지만 상권 전체의 분위기가 양호하고 배후수요를 확보하고 있어 상권이 안정적이다. 또한 대학가 상권과 비교해 저렴한 보증금과 임대료로 초기에 안정적인 영업이 가능하다.

다만 주의할 점으로 노후화된 건물에 입점하게 된다면 상하수도 시설, 전력량 등을 반드시 확인하고 업종 및 상권에 대해 전반적인 분석을 한 후에 아이템을 선정해야 창업 시 리스크를 줄이고 장기간 영업이 가능할 것으로 예상된다.

대로변 음식점 관계자에 따르면 “20~50대 다양한 연령층이 저녁시간이면 문전성시를 이루던 시절이 있었다.”며 “경기침체와 최저임금인상으로 예전만큼 장사가 잘되는 것은 아니지만 다른 상권에 비해 아직까지 안정적이다. 업종에 따라 힘들어하는 분들도 있어서 경기가 빠르게 회복되길 기다리고 있다.”고 말했다.

출처:(성공률 99% 실전 상가 투자의 정석 서울·제2신도시 베스트 25 상세분석) '시크릿' 저자 권강수