서울 북부의 관문으로 집객력이 우수한 '미아사거리역 상권'

작성자 관리자 작성일 2020-08-11 조회수 121



<미아사거리역 상권>

 

대단지 배후수요가 약 2만 세대

동북선 경전철 개발 확정되어 상권 기대감 높음

롯데·현대백화점 이마트 등 집객시설 풍부

노후화된 재래시장 등 변화 시급

대단지 아파트 입주 완료

 

미아사거리역은 원래 미아삼거리역으로 불리다가 대로변 고가도로 철거에 의해 삼거리가 사거리로 변경됨에 따라 2013년부터 역명이 미아사거리역으로 변경되었다. 서울 북쪽 관문 역할을 해온 미아동 지역은 1985년 지하철 4호선이 개통됨에 따라 상권이 점차 확장돼 지금의 상권으로 자리 잡았다.

 

미아사거리역 상권은 롯데백화점, 현대백화점, 이마트 등 대형 유통시설과 CGV 영화관 등 집객시설이 늘어나며 먹자골목이 형성되면서 활성화되었다. 주 연령층이 30~40대로 형성돼 있어 10~20대 집객시설의 증가가 필요해 보인다.

 

낮 시간에는 배후세대 주민들의 쇼핑, 여가 생활로 북적이고, 저녁시간부터 새벽시간까지 30~40대 유동인구의 소비가 이루어지는 상권이다. 오피스 상권이 주류는 아니지만, 외식업의 경우 배후에 주택이 많아 퇴근 이후에 찾는 고객들로 늦은 시간까지 영업하는 곳이 많다.

 

미아사거리역 주변으로 대단지 배후세대가 확보되어 있다. 래미안길음센터피스아파트(2,352세대), 길음뉴타운동부센트레빌아파트(1,377세대), 미아송천센트레빌2차아파트(376세대), 미아동부센트레빌아파트(480세대), 미아경남아너스빌1차아파트(860세대), 꿈의숲롯데캐슬아파트(615세대), 한일유앤이아파트(384세대) 등이 있으며, 그 밖에 주변 주거 세대 등을 포함하면 2만여 세대 이상의 배후수요가 있다.

 

미아사거리역 상권은 강북구의 대표적 소외지역 이미지에서 탈피해 확장 추세에 있는데, 생활편의시설 이용 면에서 다른 곳에 뒤처지지 않고 빠르게 개선되는 지역 중 하나이다.

 


 

대단지 배후수요 확보된 복합상권

 

미아사거리역 인근에는 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, CGV까지 자리 잡고 있어 평일, 주말 할 것 없이 항상 유동인구가 풍부하다. 특히 쇼핑과 문화생활, 먹거리 등 상권 내 집객시설이 풍부해 상권에서의 이탈이 적은 지역이다.

 

역 주변 대로변에는 대형 SPA브랜드 매장과 프랜차이즈 매장, 휴대폰 매장, 안경점, 은행, 병·의원 등의 업종이 분포되어 있다. 특히 지하철과 버스노선을 통해 유입되는 유동인구가 많아 대로변은 항상 붐빈다.

 

미아사거리역 2번 출구부터 방천골목시장까지 먹자골목이 형성돼 있다. 고깃집, 전집, 횟집, 일식집 등 식사와 술을 함께 마실 수 있는 음식점이 자리해 있다. 먹자골목의 주 고객층은 길음동, 송천동, 미아동, 월곡동, 수유동 등 주거 밀집지역에 거주하는 30~50대로 구성된다.

 

먹자골목은 저녁시간부터 거리에 사람들이 하나둘씩 늘어나기 시작해 7~8시에 활성화되며 새벽시간까지 이어지는 것으로 보인다. 20대부터 50대까지 전체 연령층은 다양하지만 주로 이용하는 고객층은 30~50대이다. 10대 후반 청소년들과 20대 초반 대학생들의 경우 연령층에 맞는 집객시설 부족으로 수유역 먹자골목을 이용하는 것으로 보인다.

 

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 음식(월평균매출 6,218만 원), 소매(월평균매출 5,384만 원), 관광/여가/오락(월평균매출 4,577만 원), 숙박(월평균매출 4,463만 원), 스포츠(월평균매출3,885만 원) 순이다.

 

미아사거리역 5번 출구 정면으로 걷다 보면 전통 재래시장이 눈에 들어온다. 1967년에 개설된 숭인시장이다. 인근 백화점과 함께 상권을 형성하여 채소, 과일, 귀금속, 잡화 등 다양한 제품을 판매하고 있다. 하지만 대로변과 백화점 인근의 유동인구에 비해 상권의 상황은 좋지 않은 편이다.

 


 

현재 숭인시장은 낡은 골목길과 단층 건물로 운영되고 있으며 관리가 잘되지 못해 음침한 분위기가 느껴진다. 재래시장이 역세권 입지에 지리적 이점을 이용해 활성화되려면 고객들의 방문을 높일 수 있게 하는 한정된 상품 구성과 새로운 형태의 모객 구성이 따라줘야 하고 기본적인정비가 필요할 것으로 보인다. 현재 활성화된 재래시장들처럼 정비와 요일별 이벤트, 쿠폰 발급 등 고객들의 발길을 끌 수 있는 지역만의 콘텐츠가 필요하다. 

 

소상공인시장진흥공단의 2019년 인구분석 자료를 살펴보면 60대 유동인구가 22.3%로 연령별 비율 중 가장 높고 그 뒤를 이어 50대 20.4%, 40대 20.3%, 30대 16.7%, 20대 13.9%의 비율이다. 요일별 유동인구를 살펴보면 토요일에 16.2%로 유동인구가 가장 많으며 나머지 요일도 비슷한 모습이나 일요일에는 12.8%까지 떨어지는 것으로 나타났다.

 



미아사거리역 동북선 경전철 개발 확정 등

 

동북선 경전철(2024년 예정)은 왕십리역~제기동역~고려대역~미아사거리역~장위역~북서울꿈의숲역~우이천역~월계역~하계역~은행사거리역~상계역 등 13.4km 구간의 15개 정거장을 지난다. 이 지역 대부분은 서울 동북부 지역의 대표적인 교통소외지역으로, 다양한 호선이 지나기는 했지만 환승여건이 부족한 상황이었다. 동북선 경전철이 신설되면 교통여건이 개선되고 경전철을 이용하는 승객이 많을 것으로 예상된다.

 

경전철이 신설되면 쿼트러플(4개 호선이 지나는 역) 역세권인 왕십리역과 1호선 제기동역, 월계역, 4호선 상계역과 미아사거리역, 6호선 고려대역, 7호선 하계역 등 7개 역에서 노선을 갈아탈 수 있어 환승이 편리해질전망이다.

 

서울시가 지난 2002년 뉴타운 사업지로 왕십리, 은평과 함께 시범적으로 지정한 3곳 가운데 1곳으로 길음동 1·2동 일대 면적 125만m2 규모로 조성되었다. 이곳은 전체 9개 구역에서 재정비촉진 5개 구역으로 나뉜다. 롯데캐슬 골든힐스(399세대)와 꿈의숲효성해링턴플레이스(1,028세대)까지 입주가 완료되어 상권에 활력을 불어넣을 것으로 보인다.

 

숭곡초, 삼각산초, 삼각산중, 숭곡중, 삼각산고 등이 역에 인접하여 있고 영훈국제중, 미양중, 성암여중, 영훈고, 미양고, 선암국제무역고 등의 학군이 인접해 있다. 녹지지역 또한 풍부한 데다 북서울꿈의숲, 오동공원, 오패산 등이 인접하여 쾌적한 환경을 자랑한다.

 

미아사거리역 상권에서 창업을 고려하고 있다면 2번 출구 인근 먹자골목에 창업하는 것을 추천한다. 배후수요가 탄탄하고 뛰어난 유동인구를 자랑한다. 또한 저녁시간부터 새벽시간까지 장시간 영업이 가능하다. 하지만 발품을 팔아 상권 구석구석까지 살펴보고 업종 분석을 해야만 한다. 특히 10~20대의 집객시설 부족과 업종 중복 등을 고려해 창업을 해야 리스크를 줄일 수 있다.

 


 

백화점 인근 골목에 있는 지리공인중개사사무소 박재하 대표는 “롯데백화점 뒤편을 제외하고 대부분이 재건축되거나 진행 중인데, 래미안길음센터피스아파트(24개동 2,352세대)가 입주가 끝나 인구 유입이 많이 될 것으로 보고 있다.”면서 “인근 수유나 노원에 비해 대형 건물이 적고 타 상권에 비하면 대로변 상가가 적은 편이다. 기존상가는 권리금이 높아 투자하는 사람들 중에는 기존 주택을 용도변경하여 주택형 상가로 임대하거나 직접 운영하는 경우가 있다. 반지하보다는 단층 건물을 매입해 용도변경하면 수익이 비교적 안정적이다.”라고 말했다.

 

덧붙여 “매출부진으로 자영업자들이 많이 힘들어진 상황에서 최근 경기를 감안한다면 월세는 큰 변화 없이 정체 상태이고 권리금의 경우 떨어지는 흐름을 보인다. 특히 창업을 한다면 권리금의 경우 추후 매도 시 다음 임차인에게서 회수가 가능한지 여부를 고려해야 한다.”라며 “장기적으로 대중교통 개선 예정과 아파트 입주가 증가하고 있지만, 상업용 부동산 투자나 창업을 생각한다면 이곳 상권의 특징을 충분히 파악한 후에 결정해도 늦지 않다.”고 당부했다.



출처:(성공률 99% 실전 상가 투자의 정석 서울·제2신도시 베스트 25 상세분석) '시크릿' 저자 권강수