과거와 현재가 조화를 이루는 '을지로3가역 상권'

작성자 관리자 작성일 2020-07-24 조회수 45



<을지로3가역 상권>


과거와 조화 이룬 특색 있는 구 도심상권

저렴한 임대료 수준, 청년 창업지로 관심

SNS 활용도 높은 젊은층의 핫플레이스로 급부상

20~60대까지 다양한 연령층의 집객 효과

엘리베이터 없고 노후 건물 많아 업종제한 주의

 

과거와 현재가 공존하는 을지로3가역 골목은 과거의 낡은 건물이 그대로 남아 마치 7080 시대에 들어온 것처럼 독특한 분위기를 느낄 수 있는 곳이다. 오래된 건물과 낡은 간판들이 즐비한 인쇄소와 공업사가 주를 이루던 곳이 젊은 감성으로 변화가 진행 중이다.

 

을지로3가 상권은 2~3년 전부터 젊은 청년들이 하나둘 매장을 오픈하면서 조용하게 뜨기 시작했다. 이 지역이 SNS를 통해 독특하고 감성 있는 곳으로 알려지며, 간판 없이 숨어 있는 곳까지 입소문을 타고 방문객이 증가하고 있다.

 

최근에 가장 핫한 상권 중 하나로 평가할 수 있는 이곳은 가로수길, 경리단길처럼 프랜차이즈 매장이 점령한 곳이 아닌, 분위기 있는 인테리어나 메뉴로 그 매장만의 독특한 콘셉트로 인기를 끌고 있다.

 

을지로3가의 젊은 창업자들은 창업 시장의 새로운 트렌드를 선도하고 있다고도 볼 수 있다. 이들은 SNS를 기반으로 홍보 및 고객과의 소통을 활발히 하고 있으며, 이런 모습이 을지로3가 상권에 빠르게 반영돼 칙칙하고 낡은 건물이지만 상권에 활기를 더하고 있다.

 



과거와 현재가 공존하는 이색 상권 

 

과거 낡은 건물에 인쇄소와 공업사, 타일, 건축자재, 오래된 추억의 대포집 등이 자리 잡았던 을지로3가는 2~3년 전부터 젊은 청년들이 하나둘씩 매장을 오픈하면서 바뀌기 시작했다. 낡고 오래된 건물 안에 숍인숍·전시장 등 복합공간이 하나둘 늘어나며 상권의 변화를 가져왔다.

 

골목길을 걷다 보면 과거로 돌아간 느낌과 동시에 다소 지저분해 보이는 느낌을 받을 수 있다. 낡은 건물들의 벽에는 금이 간 모습도 쉽게 볼 수 있다. 이런 곳에 최근에 보기 힘든 빈티지 소품과 레트로한 인테리어를 활용해 예스러운 감성을 자극하는 곳이 하나둘씩 생겨나고 있다. 특히 아티스트와 디자이너들은 자신의 작업공간 겸 생업을 영위하는 공간이자 개성 넘치는 분위기로 젊은층의 감성을 자극하고 있다.

 

이곳에 자리 잡은 아티스트와 디자이너들은 목재, 철판, 아크릴, LED 등 작업에 필요한 재료를 구입하기 위해서 드나들다가 저렴한 임대료와 편리한 교통여건에 매력을 느껴 매장을 열고 눌러앉은 것으로 보인다.

 

을지로3가보다 을지로4가에 가까운 세운청계상가~삼풍상가는 음향장비, 카메라, LED조명을 팔던 곳으로 젊은 창업자들이 하나둘씩 개성 있는 인테리어로 식당, 카페 등을 오픈하면서 눈길을 끌고 있다.

 

이곳에서 수년간 자리 잡고 있는 상인들과 부동산 관계자는 “엘리베이터도 없고 50~60년 이상 된 노후 건물과 가게가 많아 업종제한도 많다.”라면서 “창업을 생각하고 이곳 상권으로 들어온다면 주의해야 한다.”고 조언했다.

 

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 생활서비스(월평균매출 8,035만 원), 음식(월평균매출 5,215만 원), 숙박(월평균매출 3,175만 원), 소매(월평균매출 2,854만 원), 관광/여가/오락(월평균매출 2,068만 원) 순이다.

 



SNS 효과로 젊은층에게 인기 

 

현재 20~30대 연령층 대부분은 페이스북, 인스타그램 등을 통해 정보를 공유한다. 자신이 무엇을 하는지, 무엇을 먹는지 일거수일투족을 업로드해 공유가 가능하다는 장점이 있다. 이를 통해 을지로3가역 남쪽 골목은 활기를 띄는 모습이다. 젊은 감성과 예스러운 레트로풍 인테리어, 독특한 메뉴 등이 20~30대에게 폭발적인 인기를 끌고 있다. 인스타그램에서 #을지로의 게시물은 12만 9,000여 개, #을지로맛집은 4만 1,000개, #을지로3가는 3만 4,000여 개 등 젊은층에서 인기를 얻고 있다.

 

인쇄소골목의 낡은 건물에 위치한 매장들 내부로 들어가면 외부와 180도 다른 신비롭고 이색적인 느낌을 받을 수 있다. 특히 분카샤는 인쇄소골목 어디에서나 볼 수 있는 인쇄소의 낡은 간판들이 걸린 낡은 빌딩에 위치해 있다. 분카샤는 후르츠산도가 맛있는 일본풍 카페로 인기를 얻으며 SNS에서 8,000여 개의 게시물이 올라와 있을 정도이다.

 

호텔수선화, 잔, 커피한약방, 신도, 십분의 일 등도 SNS에서 인기를 얻으며 고객들의 발길이 끊이지 않는다. 칙칙하고 낡은 건물들이 위치한 풍경 자체도 경쟁력 중 하나로 보이는데 바로 옆 지하철역 주변에 대형 빌딩 등이 있는 것과 차별화된다.

 

인쇄소골목에서는 가게들이 간판 없이 운영하고 있기 때문에 고객들이 휴대폰을 보고 위치를 찾으며 돌아다니는 이색적인 모습도 자주 볼 수 있다. 최근 유명세를 탄 을지로3가에서는 간판 없는 가게들 앞에 고객들이 긴 줄을 서며 항상 웨이팅 중인 모습을 볼 수 있다.

 

특히 을지로 노가리호프골목은 상인들이 번영회를 조직하여 상권 활성화와 질서 있는 옥외영업을 하겠다는 상인 간 자율협약을 체결하며 구청을 설득, 구청의 옥외영업을 허가받았다. 옥외영업을 허가한 구간은 을지로11길, 을지로13길, 충무로9길, 충무로11길 일대 이면 도로이다.

 

영업 허가 이후 이 지역의 호프집에는 손님들의 발길이 끊이지 않는다. 을지로3가역 청계천 방면 북쪽 이면 도로에 위치한 노가리호프골목은 낮과 밤의 분위기가 180도로 바뀐다. 낮 동안 화물트럭만 오가던 거리에는 오후 6시가 지나면 수백 개의 간이 테이블이 펼쳐진다. 20대는 물론 60대의 다양한 연령층이 노가리골목에 빽빽하게 둘러 앉아 맥주와 노가리를 먹는 진풍경을 볼 수 있다.

 

소상공인시장진흥공단의 2019년 인구분석 자료를 살펴보면 20대 유동인구가 20.9%로 연령별 비율 중 가장 높고 그 뒤를 이어 30대 19.3%, 40대 19.3%, 60대 19.1%, 50대 16.4%의 비율이다. 요일별 유동인구를 살펴보면 금요일에 16.9%로 유동인구가 가장 많으며 나머지 요일도 비슷한 모습이나 일요일에는 8.2%까지 떨어지는 것으로 나타났다.

 

 

임대료, 권리금 저렴한 상권 등 개발 후 활력 기대

 

을지로3가 상권의 가장 큰 이점은 바로 저렴한 임대료와 권리금으로, 청년 사업가들이 을지로3가에 터를 잡는 데 중요한 역할을 하고 있다. 현재 3.3m2 1층 기준 평균 임대료는 10만 원 수준이며, 권리금은 입지에 따라 1,000~3,000만 원 수준으로 거래되고 있다. 특히 기존 1층의 경우 공실이 없어 대부분의 창업자는 2층 이상에 창업하여 1층보다 저렴한 비 용으로 부담이 적다는 장점이 있다.

 

주목할 만한 점은 을지로는 도시재생사업이 진행되어 앞으로의 발전이 기대되는 지역이라는 것이다. 서울시는 2018년 3월 ‘다시세운 프로젝트 2단계 사업’ 착수를 선포했다. 2단계 사업은 창작인쇄산업 활성화, 서울의 남북 보행 네트워크(종묘·세운상가·퇴계로·남산) 완성 2가지를 축으로 추진된다.

 

창작인쇄산업의 핵심 거점 역할을 할 ‘인쇄 스마트 앵커’는 기술연구· 교육공간·전시·판매시설, 청년주거공간까지 집약된 복합시설로 조성될 예정이다. 창업과 주거가 결합된 청년사회주택도 2020년까지 400호 규모로 공급될 예정이며 상권 활성화에도 기여할 것으로 보인다.

 

인쇄산업 활성화와 더불어 세운상가 인접 7개 건물 전체를 연결하는 보행교·보행데크가 동시에 건설되고 있다. 세운상가와 청계상가 구간에 보행교를 설치한 서울시는 대림상가~삼풍상가, 호텔PJ~인현상가를 잇는 보행교를 2곳 더 설치할 계획이다. 이렇게 되면 종묘에서 시작해 세운상가를 거쳐 남산까지 이어지는 남북 보행축이 생겨 상권이 더욱 활력을 얻을 것으로 보인다.

 

단점으로 지적되는 모습도 있다. 현재 을지로3가 상권의 노후화된 건물에 영업 중인 상인들의 젠트리피케이션이 진행될 수 있다는 것이다. 하지만 을지로3가 상권은 붙어 있지 않고 분산돼 있어 프랜차이즈의 입점이 어렵고 수십 년간 가게를 지켜온 이들이 거래처와 연계돼 쉽게 자리를 내주지 않아 당분간은 이러한 현상이 나타나지 않을 것으로 보인다.

 

낡은 건물의 개보수 비용과 인테리어, 홍보 등에 신경 쓰고 트렌디한 아이템을 찾아 자신만의 개성이 돋보이는 공간을 만들 수 있다면 리스크를 줄이고 성공적인 창업을 할 수 있을 것으로 예상된다.


출처:(성공률 99% 실전 상가 투자의 정석 서울·제2신도시 베스트 25 상세분석) '시크릿' 저자 권강수