국내·해외 관광객으로 북적이는 동대문역사문화공원역 상권

작성자 관리자 작성일 2020-07-13 조회수 80



<동대문역사문화공원역 상권>


쇼핑몰 위주 소매상권과 새벽시장 도매상권 형성

단순 쇼핑 목적의 흘러가는 유동인구 유의

관광특구, 관광객 줄어 도심슬럼화 현상 진행 중

급변하는 의류시장 온라인화 가속화로 옛 명성 잃음

상권과 찰떡궁합 아이템, 중·저가 상품 판매 높음

 

동대문 상권은 청계천과 동대문역사문화공원을 중심으로 발달한 우리나라의 대표적인 상권 중 한 곳이다. 특히 이 지역은 남대문 상권과 함께 대한민국을 넘어 해외 관광객에게도 각광받는 대표적인 의류 상권이기도 하다.

지역 내에 자리 잡고 있는 동대문시장은 1905년에 국내 최초의 근대 시장으로 개장했다. 한국전쟁 이후 근처에 평화시장 등이 생기면서 상권이 더욱 확장돼 남대문시장과 함께 서울의 양대 시장으로 발전하기 시작했다. 본격적으로 발달된 것은 1990년대 동대문쇼핑타운이 형성되면서부터다.

 

장충단로를 따라 밀리오레, 두타몰, apm플레이스, 굿모닝시티 등 다수의 패션쇼핑센터가 들어서면서 동대문쇼핑타운, 동대문패션타운이라는 명칭이 붙었다. 그 전까지만 해도 의류도매 상권으로 국한돼 전국의 의류상인들만 넘쳤으나 이후로 젊은 소비층은 물론 다양한 국적의 관광객들까지 유입되기 시작했다.

 

2014년 동대문역사문화공원 내에 개관한 동대문디자인플라자(DDP)는 다양한 문화행사가 진행돼 방문객으로 붐비고 있고 독특한 건물 외관 덕분에 많은 사람이 동대문에 방문하면 구경하는 동대문의 마스코트 역할을 하고 있다.

 

하지만 현재 동대문 저가 의류상가 역시 타 쇼핑 상권과 마찬가지로 설 자리를 잃고 있는 상황이다. 2010년대에 들어서며 인터넷 쇼핑몰이 더욱 발달하고 해외 SPA 브랜드가 부상하며 그 위세가 줄어들게 됐다. 당연히 소비자들은 인파에 방해받지 않으면서 편하고 싸게 옷을 고를 수있는 곳을 찾아가기 마련이다. 또한 동대문의 일부 악덕 상인들이 바가지를 씌우거나 무례한 언행을 하는 등의 행위가 언론에 폭로되며 좋지 않은 이미지를 가지게 된 일도 있었다.

 



고층 쇼핑몰과 골목골목 자리 잡은 로드숍 점포 상권 

 

동대문 상권을 생각하면 고층의 쇼핑몰, 동대문역사문화공원과 청계천을 끼고 있는 대규모 도·소매 의류상권이 연상된다. 동대문역사문화공원역은 트리플 역세권으로 지칭되는 2, 4, 5호선 환승역으로 강남, 강북을 넘나드는 버스노선 등이 있어 유동인구와 접근성 측면에서 매우 큰 강점을 가지고 있다. 동대문역사문화공원역 13, 14번 출구 쪽으로 쇼핑센터와 함께 로드숍 점포들이 골목골목 자리 잡고 있으며 밤낮을 가리지 않고 활성화돼 있다. 12번 출구 뒤쪽으로도 먹자골목이 형성돼 있다.

 

14번 출구는 동대문 상권의 메인 상권으로 유동인구가 가장 많은 곳이다. 다만 대부분 쇼핑을 하러 오는 고객들의 동선이 몰리기 때문에 유동인구가 머물지 않고 흘러가버리는 상권에 속한다. 도로 자체도 협소해 물건을 사고파는 데 불편한 편이라 창업 시 주의해야 한다. 비교적 쉽게 거래할 수 있는 액세서리, 음료, 분식 등을 파는 노점과 화장품, 잡화 등을 파는 1층 점포들이 위치해 있는 편이다.

골목골목에 점포들이 자리 잡고 있는데 쇼핑몰 유동인구와 시장 상인들을 주요 고객층으로 설정하고 있기 때문이다. 음식점, 한식집, 노래방, 고깃집, 화장품 매장, 신발전문 매장 등의 업종이 주를 이룬다.

 

골목에 위치한 점포들은 쇼핑몰 내부와 정문 쪽 지역에 고객들이 붐비는 것과 비교하면 자칫 한산해 보일 수 있지만 상권 내 노점을 제외하고는 전체적으로 음식을 취급하는 곳이 많지 않아 알짜 고객을 확보할 수 있는 점포이다.

 

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 음식(월평균매출 5,919만 원), 소매(월평균매출 3,347만 원), 관광/여가/오락(월평균매출 2,907만 원), 숙박(월평균매출 1,810만 원), 학문/문학(월평균매출 1,010만 원) 순이다.

 



상권 특성에 잘 맞는 아이템 선정 필요 

 

동대문 상권은 유동인구가 많기도 하지만 연령과 구성 측면에서 다양한 특징을 보이고 있다. 10~20대의 젊은층부터 30~40대 직장인과 전국의 도·소매상인 그리고 외국인 관광객들로 항상 북적거린다. 동대문 상권은 아마 서울에서 면적 대비 가장 많은 외국인이 방문하는 지역 중 하나일 것이다.

 

그만큼 동대문 상권에서는 쉽게 외국인을 찾아볼 수 있다. 최근에는 일본인, 중국인뿐만 아니라 동남아시아 및 서양 국적 관광객도 늘어나는 추세이다. 서울시에서도 외국인 유치에 많은 노력을 기울이고 있어 외국인을 대상으로 하는 아이템은 앞으로도 발전 가능성이 있으므로 창업 전략을 짤 때 이 부분을 충분히 고려해야 한다.

 

외국인 관광객은 의사소통도 힘들고 성향도 내국인과 많이 달라 상대하기가 까다롭다. 따라서 매장 앞면에 상품 사진과 이름을 외국어로 표기하고 간단한 외국어 회화를 배우는 등 노력을 기울여야 한다. 단편적으로 보이는 부분이 외국인 관광객 유치에 많은 영향을 끼치므로 성공을 위해서는 외국인의 눈길을 사로잡는 업종을 선택하는 것이 중요하다.

 

동대문 상권을 찾는 고객의 대부분은 의류 쇼핑의 목적을 지닌다. 따라서 유동인구가 대부분의 시간을 쇼핑하는 데 할애한다는 특징을 보인다. 그러다 보니 이 지역에서는 창업자들이 가장 선호하는 아이템 중 하나인 프랜차이즈 커피전문점을 찾기 힘들다.

 

커피전문점을 이용하는 고객들은 대부분 혼자 조용히 커피를 마시거나 친구나 연인과 대화를 나누러 방문하는 경우가 많다. 따라서 동대문 상권의 특징과는 맞지 않는 업종이 될 수 있으므로 커피전문점을 창업할 계획이라면 다시 한 번 생각해보는 것이 낫다. 창업할 때 무엇보다 중요한 것은 상권과 아이템의 궁합을 맞춰보는 것이다.

 


 

소상공인시장진흥공단의 2019년 인구분석 자료를 살펴보면 60대 유동인구가 21.1%로 연령별 비율 중 가장 높고 그 뒤를 이어 40대 20.7%, 50대 19.6%, 30대 17.8%, 20대 14.9%의 비율이다. 요일별 유동인구를 살펴보면 목요일에 17.4%로 유동인구가 가장 많으며 나머지 요일도 비슷한 모습이나 일요일에는 11.1%까지 떨어지는 것으로 나타났다. 

 

상인들은 한목소리로 “예전 같지 않은 불경기에 인터넷 온라인 판매 여파로 소매업 판매가 줄어 동대문이 옛 명성을 잃어가고 있는 중이다. 관광특구 지정에도 최근 관광객이 크게 줄어 울상인 데다 상권 전체가 도심슬럼화 현상을 보이고 있다.”고 말했다.

 

동대문 상권 주변 상황을 오랜 기간 지켜본 ‘솔하임 맥 공인중개사사무소’ 최신기 대표는 “최근 동대문은 급변하는 의류시장의 변화로 오프라인 매장들이 과거에 비해 다소 침체를 겪고 있는 것으로 보인다.”며 “하루 24시간 돌아가는 운영의 장점을 살려 새로운 전환점으로 글로벌 시대에 맞는 의류 관련 4차 산업들이 들어오고, 건물 외부상권으로는 집객력 높은 특색 있는 유명 셰프들의 음식점들이 들어온다면 상권이 살아나는 데 도움이 될 것으로 본다.”고 전했다.


출처:(성공률 99% 실전 상가 투자의 정석 서울·제2신도시 베스트 25 상세분석) '시크릿' 저자 권강수