오랜 역사와 전통의 상징 '독립문역 상권'

작성자 관리자 작성일 2020-06-25 조회수 189



<독립문역 상권>


역사와 전통을 지닌 영천시장

대단지 배후수요 확보한 상권

지하철 이용객 적고, 버스 이용객 많음

노후된 연립 주택·다세대 주택 밀집지역

신규 단지 내 상가, 아직은 공실률 높음

서대문구 재개발·재건축 사업 진행 중

풍부한 녹지지역, 안산자락길 등산객 많음

 

지하철 3호선 독립문역은 하루 승하차 인원 1만 7,000여 명이 이용하는 역이다. 독립문역을 기준으로 남쪽에는 서대문역, 동쪽에는 경복궁역, 북쪽에는 무악재역이 자리 잡고 있다. 독립문역사거리를 기준으로 경희궁자이, 독립문삼호, 독립문극동, 천연뜨란채, 무악현대, 인왕산아이파크, 경희궁롯데캐슬 등 약 8,000여 세대가 밀집해 있는 지역이다.

 

독립문역 상권은 대단지를 끼고 있지만 지하철을 이용하는 승객보다 버스를 이용하는 승객이 많다. 독립문역 지하철을 이용하려면 천연동·옥천동·교남동·냉천동 주민들은 횡단보도를 건너 200m 이상 이동해야 하는 불편함이 있다. 다양한 버스노선의 운행으로 서울 도심 내 이동이 용이해 대부분의 주민이 버스나 자가용을 이용한다. 서울시 교통정보시스템 자료에 따르면 독립문역 인근 버스정류장의 1일 승하차 이용객은 2만여 명 정도로 조사되었다.

 


 

독립문역에는 역사적으로 의미 있는 ‘독립문’이 자리 잡고 있다. 서재필의 주도하에 건립된 독립문이 위치한 독립문공원 내에는 서대문형무소역사관, 서재필 동상 등이 있어 관광객의 발길이 이어지고 있다. 저녁시간에는 인근 거주민들이 산책하는 공원으로의 역할을 한다.

 


 

전통시장 & 대단지 배후수요 확보

 

독립문역과 서대문역 중간에 위치한 영천시장은 1960년대 초반 영업을 시작해 현재 서울의 대표 시장으로 손꼽힐 정도로 전통시장으로서의 역할을 착실히 해내고 있다. 영천시장은 2011년 리모델링을 진행해 깔끔해진 모습으로 지역주민들의 발길을 불러 모으고 있다.

 

독립문역 4번 출구로 나와 독립문역사거리를 건너면 영천시장 간판이 눈에 들어온다. 오랜 역사를 대변하듯 35년 전통 꽈배기집, 45년 전통 떡볶이집 등이 자리 잡고 성업 중이다. 특히 꽈배기집의 경우 방송 출연을 통해 한층 더 유명해져 오후 3~4시면 영업을 종료할 정도이다. 40년 전통 떡볶이집은 백종원의 3대 천왕에 출연하며 한시적으로 인기몰이를 하는가 싶었으나 현재는 서비스의 문제로 고객들의 발길이 줄었다.

 

영천시장은 평일, 주말 할 것 없이 고객들의 발길이 끊이지 않는다. 특히 전통시장 특유의 저렴한 가격과 푸근한 인심으로 저녁시간이면 중장년층이 삼삼오오 모여 전과 막걸리, 족발에 소주 등을 먹고 마시며 하루를 마무리하는 모습을 볼 수 있다.

 

소상공인시장진흥공단의 2019년 인구분석 자료를 살펴보면 60대 유동인구가 23.2%로 연령별 비율 중 가장 높고 그 뒤를 이어 40대 19.7%, 50대 19.4%, 30대 16.7%, 20대 14%의 비율이다. 요일별 유동인구를 살펴보면 금요일에 16%로 유동인구가 가장 많으며 나머지 요일도 비슷한 모습이나 일요일에는 10.5%까지 떨어지는 것으로 나타났다.

 

영천시장 맞은편에 있는 경희궁자이를 시작으로 독립문삼호, 독립문극동, 천연뜨란채, 무악현대, 인왕산아이파크, 경희궁롯데캐슬 등이 자리 잡고 있으며 인근에 연립 주택, 다세대 주택 등이 위치해 있어 2만여 세대가 배후에 있다고 볼 수 있을 정도로 주거 밀집지역이다.

 

여기에 도심 내 풍부한 녹지지역을 품고 있다. 서대문독립공원, 안산, 독립문어린이공원, 경희궁, 사직공원, 무악공원 등이 자리 잡고 있어 도심 내 녹지인프라가 뛰어나다. 세란병원, 서울적십자병원, 강북삼성병원 등 유명 병원들이 위치해 있기도 하다.

 

서대문독립공원은 주말이면 ‘안산자락길’을 이용하려는 등산객 등으로 발길이 끊이지 않는다. 특히 따뜻한 봄과 가을에 등산객이 많이 이용하는 것으로 보인다. 등산을 끝낸 등산객들이 주변 식당으로 이동해 식사 및 간단한 반주를 하는 풍경 또한 이곳의 특색이다.

 

여기에 미동초등학교, 경기초등학교, 금화초등학교, 독립문초등학교, 인창중학교, 인창고등학교, 동명여자중학교, 대신중학교, 대신고등학교 등 도보권에 다양한 학교가 자리 잡고 있으며 30~50대 주거 인구가 많은 지역이다.

 


 

통일로 따라 재개발 및 재건축 사업 진행 중

 

독립문역을 기준으로 서대문역까지 대로변을 따라 형성된 점포들이 스트리트 형태로 자리 잡고 있다. 영천시장 라인을 살펴보면 은행, 병의원, 카페, 의류 매장, 호프집 등이 자리 잡고 있으며 생활편의 업종이 강세를 보인다. 노후로 외관은 낡고 허름한 건물이 많지만 리모델링을 통해 정비가 된 건물들도 눈에 들어온다.

 

경희궁자이아파트 단지 내 상가는 깔끔하게 정비된 대로변에 노출되어 있으며 미용실, 병원, 휴대폰 매장, H&B 매장, 카페 등이 자리 잡고 있다. 단지 내 상가의 경우 2,415세대를 고정 배후수요로 확보하여 다양한 업종이 영업 중이지만 비싼 월세로 인해 공실인 상가들도 보인다.

 

서대문역 인근에 농협중앙회, 문화일보, 강북삼성병원, 적십자병원 등이 위치하여 주변 식당가는 점심시간에 발 디딜 틈 없이 북적거리는 것이 특징이다. 다만 주말의 경우 오피스 상주인구의 부재로 상권 전체가 조용하며 일요일에는 문을 열지 않은 음식점이 더 많다.

 

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 소매(월평균매출 7,897만 원), 음식(월평균매출 4,376만 원), 학문/교육(월평균매출 3,160만 원), 숙박(월평균매출 3,075만 원), 스포츠(월평균매출 2,778만 원) 순이다.

 

독립문역과 두 정거장 거리인 홍제동 일대는 재건축 및 재개발이 활발하게 진행되고 있다. 무악재역에 인접한 홍제1구역 재건축지역은 총 819세대 규모이며, 홍제2구역 재개발지는 906세대 규모로 입주가 진행 중이다. 홍제3구역 재개발지역은 1,116세대 규모로 일반분양을 마감했다.

 

홍제동 일대는 20~30년가량 노후된 주택 및 건물들로 미관상 지저분한 느낌이 들 수 있다. 현재 재개발과 재건축사업이 활발하게 진행되고 있어 기존의 낙후된 이미지는 점차 정비될 것으로 보이며 독립문과도 인접하여 양측 상권의 시너지 효과가 발생할 것으로 보인다.

 

홍제동은 정비사업 외에도 개발호재가 많다. 서울시가 발표한 ‘2030 서울시 생활권계획’에 따르면 홍제동에 의료와 산업·문화가 복합된 의료클러스터가 조성될 예정이다. 서대문구는 홍제역과 인왕시장길을 잇는 지하공간에 ‘언더그라운드 시티’를 조성해 상업시설과 문화복합시설을 건설하겠다는 계획도 발표했다. 개발사업들이 완공되기까지는 다소 긴 시간이 소요되겠지만 홍제역~독립문역 구간의 개발사업으로 서대문구가 정비될 것으로 보인다.

 


 

독립문역 상권에서 창업을 준비 중이라면 상권 분석을 철저하게 해야 리스크를 줄일 수 있다. 독립문역 주변으로 대단지 아파트가 위치해 있어 이동경로에 위치한 단지 내 상가에 창업을 하는 것이 가장 안전할 것으로 보인다. 다만 신규 단지 내 상가의 경우 상가의 보증금 및 임대료가 높게 형성되어 있어 신규 창업자에게는 부담이 될 수 있고, 신규 단지 내 상가는 활성화되는 데 시간이 걸리기 때문에 입주 시기, 입점한 점포 업종 등을 분석해 창업을 해야만 피해를 줄일 수 있다.

 

영천시장 인근 지역 전문 토박이로 20년간 공인중개사사무소를 운영해온 박정선 대표는 “공원이 있어 평일보다는 주말에 관광객들이 많이 찾아오지만 지금은 경기가 죽은 상황인 것 같다.”며 “서민경기를 살릴 수 있는 대책들이 시급하게 나왔으면 좋겠다.”고 말했다.

 


출처:(성공률 99% 실전 상가 투자의 정석 서울·제2신도시 베스트 25 상세분석) '시크릿' 저자 권강수