뉴타운 사업으로 인구 증가 중인 '구파발역 상권'

작성자 관리자 작성일 2020-06-15 조회수 328



<구파발역 상권>


은평뉴타운 대단지 배후수요 확보

가톨릭대학교 은평성모병원 개원 효과

연신내역 GTX 노선 개통 예정

복합쇼핑시설 롯데몰 집객 효과 우수

주말 북한산 등산객 집결지

상업지 상권 3년차로 지속 확장 중

 

은평뉴타운의 핵심 상권에 위치한 구파발역은 2005년 역사 일대에 재개발 바람이 불면서 아파트가 들어서기 시작했다. 은평뉴타운을 중심으로 재개발이 진행돼 수색증산뉴타운, 녹번재개발, 응암재개발 등으로 이어지며 주택단지 대신 아파트가 늘어나고 있다. 아파트 개발과 함께 인구도 증가하며 은평구에 활력을 불어넣고 있다.

 

은평구는 서울과 경기도 고양시를 연결하는 관문으로 사통팔달의 교통여건을 갖춘 지역이다. 이중 은평뉴타운은 현재 2만여 세대가 거주하고 있을 정도로 명실공히 핵심 상권으로 입지를 다지고 있다. 은평뉴타운의 중심상권이라고 할 수 있는 구파발역은 연신내역과 한 정거장 떨어진 곳으로 서울의 대표적인 베드타운이다.

 

구파발역에 위치한 롯데몰을 중심으로 형성된 현재의 구파발역 상권은 주변 아파트와 도시형 생활주택들의 입주가 진행되며 새로운 상권으로 변화가 진행 중이다. 경기도 고양시 삼송역 인근에 ‘신세계복합쇼핑몰(스타필드 고양)’이, 고양 원흥지구에 ‘이케아 2호점’이 개점하는 등 인근 상권에 대형 쇼핑·문화 시설이 연달아 생기고 있어 이들과 함께 시너지 효과를 내며 서울 서북부를 대표하는 상권으로 자리매김해 나아가고 있다.

 



은평구 대표 복합쇼핑몰 상권

 

구파발역 상권은 타 지역과 동일하게 지하철역을 중심으로 형성돼 있다. 은평뉴타운 일대의 아파트 단지를 배후수요로 확보해 생활밀착형 업종이 강세를 보이는 지역이다. 역을 중심으로 크게 롯데몰과 도로변에 위치한 스트리트형 상가로 나눌 수 있다.

 

구파발 상권을 대표하는 롯데몰은 구파발역 1번 출구에 위치한 초대형 복합쇼핑몰이다. 과거에 구파발역 주변에는 대형마트와 생활편의시설이 없어 장을 보려면 불광동과 일산까지 이동해야 해서 불편했는데, 2016년에 롯데몰이 오픈하면서 은평구를 대표하는 복합쇼핑시설로 자리 잡았다.

 


 

롯데몰 은평점은 롯데마트, 롯데시네마, 쇼핑몰, 롯데월드 언더씨킹덤, 하이마트 등 롯데의 대표 매장이 자리 잡고 있어 집객력이 뛰어나다. 그간 인근에 영화관도 없을 정도로 문화생활여건이 좋지 못했는데, 롯데시네마가 들어서며 주말이면 가족, 연인 등이 영화관을 이용하고 있다. 또한 롯데몰에서 문화생활, 쇼핑, 식사 등을 원스톱으로 이용할 수 있어 이곳에서 여가시간을 보내는 고객들의 발길이 이어지고 있다 

 

구파발역 대로변을 살펴보면 1, 2번 출구 정면으로 단지 내 상가, 주상복합 상가 등이 스트리트형 구조로 자리 잡고 있다. 반찬가게, 카페, 약국, 미용실, 편의점, 은행 등 아파트 단지 생활밀착형 업종들이 분포되어 있고 뉴타운 지역답게 부동산들이 상가마다 위치해 있다. 구파발역 3, 4번 출구 방면도 비슷한 모습을 보인다.

 

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 소매(월평균매출 4,421만 원), 생활서비스(월평균매출 3,427만 원), 음식(월평균매출 3,177만 원), 학문/교육(월평균매출 2,392만 원), 관광/여가/오락(월평균매출 2,363만 원) 순이다.

 

역 주변으로 신도초등학교, 신도중학교, 신도고등학교, 은진초등학교, 진관중등학교, 진관고등학교, 은평메디텍고등학교 등이 자리 잡아 도보로 등·하교가 가능하다. 편의시설로는 구파발역 복합환승센터, 은평구민체육센터, 은평소방서, 은평우체국, 진관근린공원 등이 자리 잡고 있다.

 

그동안 구파발역 주변은 물론 은평구에 종합병원 시설이 없어 병원을 이용하기 위해서는 서울의 중심부와 고양시까지 이동해야 하는 불편함이 있었으나 2019년 4월 가톨릭대학교 은평성모병원이 개원하며 은평뉴타운의 편의시설 인프라를 완성했다.

 



서울의 대표 베드타운 구파발 

 

2004년부터 시작된 은평뉴타운은 진관동~구파발동 일대에 형성된 베드타운이다. 현재 공사가 진행 중인 신규 단지를 포함하면 2만 5,000여 세대를 잠재적 배후수요로 꼽을 수 있다.

 

지하철 3호선을 통해 서울의 중심부 종로는 물론 강남까지의 접근성도 양호하다. 구파발역 하루 승하차 이용객만 4만 1,000여 명에 달한다. 구파발역과 한 정거장 거리에는 지하철 3호선과 6호선이 교차하는 환승역인 연신내역이 위치해 있다.

 

연신내는 지하철뿐 아니라 은평구 북부와 고양시 북부, 파주 지역 대부분의 교통거점 역할을 하고 있으며 송추, 의정부, 노원, 도봉, 등 경기지역과 서울 동북부 지역과도 환승 없이 버스를 통해 이동이 가능하다. 그 밖에도 종로구, 영등포구, 서초구, 강남구, 구로구 등 서울 주요 지역으로의 이동이 편리하다.

 

다만 고양시와 서울역을 연결하는 통일로는 출근시간에는 중심부로, 퇴근시간에는 외곽으로 이동하는 방향으로 극심한 교통체증을 겪고 있어 시민들의 불편과 원성이 자자하다. 하지만 연신내역이 수도권 광역철도인 GTX-A노선 정거장으로 확정돼 서울 중심은 물론 강남으로의 이동까지 수월해질 전망이다. GTX-A노선 개통 시점(2023년)에 대중교통 이용객의 증가로 인한 교통체증이 다소 해소될 것으로 보인다. 통일로의 대부분이 2~3차로 도로인 것을 볼 때 정비사업 등을 통해 차선을 연장하는 것도 하나의 방법으로 보인다.

 

은평뉴타운은 쇼핑몰과 대형마트, 영화관 등이 잇따라 들어오면서 주거지로서의 인프라가 확보되었다. 또한 GTX-A노선 등 교통망까지 상권에 힘을 실어주고 있다. 하지만 서울 서북부의 핵심 상권 기능을 하고 있는 연신내역이 한 정거장 앞에 있어 회식 등 관련 소비의 기능은 제한적일 것으로 보인다.

 

한편 구파발역 1번 출구 앞은 주말이면 등산객들로 인산인해를 이룬다. 지하철을 이용해 구파발역에서 704번, 34번 버스로 환승해 북한산성으로 이동한다. 등산 후 동일한 버스를 타고 구파발역에서 하차한 후 인근 식당가에서 식사를 하는 등산동호회 사람들의 모습을 볼 수 있다.

 

소상공인시장진흥공단의 2019년 인구분석 자료를 살펴보면 60대 유동인구가 22.5%로 연령별 비율 중 가장 높고 그 뒤를 이어 40대 20.5%, 50대 18.3%, 30대 16.8%, 20대 14.4%의 비율이다. 요일별 유동인구를 살펴보면 토요일에 15.3%로 유동인구가 가장 많으며 나머지 요일도 비슷한 모습이나 일요일에는 12.1%까지 떨어지는 것으로 나타났다.

 


 

은평뉴타운 지역은 거주자를 배후수요로 한 생활밀착형 상권으로 확장될 것으로 보인다. 주민들의 편의를 책임질 편의시설 증가와 주말 가족단위 고객들에게 맞는 업종들이 우세할 것으로 보인다. 

 

은평뉴타운은 상권이 형성되기 시작해 차츰 확장하는 추세에 있는 것으로 판단된다. 구파발역 인근 상가건물 대부분에 점포들이 입점하였고 신규로 공급되는 아파트가 건축 중이다. 앞으로 공사가 진행 중인 아파트 단지들의 공사가 완료되고 입주가 완료되면 상권 내의 소비 수요가 증가할 것으로 보인다. 다만 역 주변에 상가들이 몰려 있는 것을 볼 때 입점하려는 상가의 사업성과 업종 분석을 철저하게 하여야 리스크를 줄일 수 있다.

 

구파발역 4번 출구 인근 365공인중개사사무소 양수연 소장은 “상업지편의시설이 이제 4년차에 접어들고 있는데 아직은 상권 활성화가 덜 되어 있지만 주변에 공원과 문화시설 등의 개발로 활성화가 예상된다.”며 “은평성모병원이 개원하며 인구 유입이 늘어나고 있고 구파발은 역을 중심으로 상권이 몰려 있는 특징을 보인다.”고 말했다. 덧붙여 “상가점포임대료는 전용면적 기준 3.3m2당 15~22만 원 선인데 인근 지축과 삼송에 아파트가 추가로 들어오고 구파발역 주변으로 호텔과 오피스도 들어올 가능성이 높아 앞으로 상권이 확장될 것으로 보인다.”고 전했다.

출처:(성공률 99% 실전 상가 투자의 정석 서울·제2신도시 베스트 25 상세분석) '시크릿' 저자 권강수