대한민국 최고의 상권으로 꼽히는 '강남역 상권'

작성자 관리자 작성일 2019-09-25 조회수 4829



<강남역 상권>


80·90년대 개발붐으로 성장한 강남역 상권

강남역·신분당선·광역버스 100만명 유동인구 확보

대한민국 최고 상권을 입증하는 상권 통계

 

강남역 상권은 누구나 인정하는 대한민국 대표 상권이다. 개발초기 단독주택 위주였던 강남의 주거시설은 70년대 후반부터 대규모 아파트지구의 지정을 통해 아파트가 많아지게 되었다. 이에 따라 많은 배후인구를 유지시킬 수 있는 근린상업시설이 함께 들어섰고 그 결과 70년대 후반 강남역 일대를 비롯한 강남지역은 주거기능과 근린상업, 종합상업 기능이 특화된 주거지역으로 발전했다. 

 

그러나 70년대 이후로 주거기능을 담당했던 시설이 지속적으로 줄어들었고 80년대에 이르자 상업과 업무기능이 강화되더니 80년대 후반에는 대표적인 상업 및 업무지역으로서 완벽히 자리 잡았다. 90년대 후반 이후부터는 업무용 건물들이 상업시설로 용도변경을 했고 북동쪽의 주거지도 상업시설로 바뀌면서 강남역 북쪽을 중심으로 유흥시설이 급격히 확대됐다. 최근에는 지하철 신분당선 및 지하철 9호선 ‘신논현역’의 개통 등으로 강남역 일대 상권은 더욱 확장하는 경향을 보이고 있다. 

 


 

◇강남역 ~ 신논현역 방향 상권 확장

 

강남역 상권은 그 경계를 명확히 하기 어려운 점이 있으나 크게 역삼역 방향 상권, 양재역 방향 상권, 그리고 강남역 북부 상권(신논현역 방향)으로 나눠볼 수 있다. 그 중 신논현역 방향의 상권이 확장속도가 빨라 주목할 만하다. 신논현역 주변으로 미국 햄버거 브랜드 3위 업체인 ‘쉐이크쉑 버거’가 2016년 6월 신논현역에 1호점을 개설한 것은 강남역에서도 신논현역 방향의 북부 상권이 가장 핫한 상권이라는 것을 짐작하게 한다. 상대적으로 양재역 방향, 역삼역 방향 상권은 크게 성장 없이 정체중이다.

 

지하철 2호선 강남역의 이용인구는 약 21만명으로 신분당선 이용인구까지 합하면 약 25만명으로 추산된다. 하지만 강남역의 매력은 지하철보다 광역버스 교통에서 먼저 찾을 수 있다. 먼저 남쪽으로 수원역, 분당, 판교, 수지, 동탄 등 경부라인 신도시들은 직통 광역 버스를 이용해 강남역으로 접근 할 수 있다. 또한 북쪽으로는 남양주, 일산 등 비교적 거리가 먼 곳들도 갈아타지 않고 강남역까지 바로 닿을 수 있어 만남의 장소로 손색이 없다. 실제 강남역의 광역 버스 정류장에는 이중 삼중으로 이뤄진 승차 대기줄을 쉽게 볼 수 있다. 퇴근시간이나 주말 늦은 밤에는 승차 대기줄이 절정을 이룬다. 지하철, 간선버스, 광역버스 등을 이용한 강남역 일대의 유동인구는 하루 평균 100만명 이상으로 추정된다. 

 



◇10번, 11번 출구 강남역 북부 상권 가장 활발

 

이러한 유동인구를 배경으로 강남역 북부 상권은 대형 의류매장과 커피전문점, 어학원 등이 들어서 수많은 20~30대 젊은이들이 찾는 트렌디한 상권으로 자리잡았다. 강남역 10번출구 대로변을 따라 가보면 은행, 학원, 병원, 성형외과, 의류점 들이 분포한다. 고층건물에는 유명 어학원들이 자리잡고 있다. 맞은편 대로변인 11번 출구는 CGV가 있으며 학원이 많지 않다. 대신 대형 프랜차이즈 레스토랑과 커피숍이 즐비하다. 맥도날드, VIPS, 버거킹, 쉐이크쉑 버거 등 경쟁하듯 빼곡이 입점 해 있다. 이렇듯 양쪽 대로변 상권은 개인사업자 보단 대기업들의 직영점, 혹은 홍보매장이 대부분이다.

 

10번 출구로 나와 골목 안쪽으로 들어가 서초대로77길로 들어서면 신논현역까지 먹거리 점포들이 늘어서있다. 강남역 부근에는 오피스 상권의 느낌이 강하지만 신논현역 방향으로 갈수록 고깃집, 주점, 호프, 고급 BAR 등이 많아져 전형적인 먹거리 상권 형태를 띤다. 골목의 간격도 넓고 상가 건물도 깔끔하다. 10번 출구 하면 저녁 술 문화가 발달해 점포시세도 가장 높은 곳으로 알려져 있고 소형보다는 중·대형 점포가 많다. 11번 출구방향에 있는 점포시세보다는 약간 높다.

 

11번 출구 이면 골목을 살펴보면 10번 출구보다 점포수가 많고 초입부터 패스트푸드, 음식점, 주점들로 가득 매워져 있다. 오래된 건물이 많아 깔끔한 편은 아니지만 최근 신축 건물들이 많이 들어서고 있다. 새로 건축된 건물 대부분은 매우 특색있게 설계되어 눈에 확 띄며 돋보인다. 노후 건물들의 자리에 신축 혹은 리모델링 건물이 들어선다면 더 좋은 상권으로 거듭날 것으로 예상된다. 일대는 이미 일부 리모델링이 진행 중이다. 강남역 북부상권은 강남역과 신논현역 700여m 길이로 형성되어 있으며 대한민국 대표 상권답게 재미있고 궁금증을 일으킬만한 점포가 많아 사람, 점포 구경 삼매경에 빠지게 된다.

 

대표적인 강남역 북부상권의 업종분포는 식·음료업이 60% 비율로 가장 많고 서비스업 20%, 소매업·패션관련 업종이 15%, 기타 5% 정도이다. 점포의 회전도 상당히 빠른 편이다. 비싼 임대료로 수개월 영업 후 자취를 감추는 곳도 있으며 곧바로 다른 업종이 들어오는 것이 이곳의 특징이다.

 

양재역 방향인 5번출구는 삼성화재 서초사옥을 기점으로 한 오피스 상권의 모습을 띄며 주점보다는 식당, 커피 등이 대부분으로 강남역 북부상권 보다 유동인구가 적다. 또한 10~20대 젊은 소비층도 뜸한 편이다. 반대편인 4번출구는 메리츠 화재 빌딩이 크게 자리 잡고 있어 상권 형성이 제한 적이다. 소개된 구역중 가장 유동인구가 적으며 이면 골목의 경우에도 요식업, 미용실 등 주택 상권 이미지가 강하다. 

 


 

◇안정적인 매출, 대한민국 대표 상권

 

소상공인시장진흥공단 자료에 따르면 강남역 상권에서 업종 선택은 배달업종, 단기 유행업종만 피하면 무난할 것으로 보인다. 소상공인시장진흥공단 자료에 따르면 강남역 상권 커피전문점의 월매출 평균은 6,247만원, 분식 4,787만원, 별식·퓨전요리 3억4,100만원, 한식 1억2,512만원이다. 대부분 업종이 잠실새내역 상권이나 혜화역 상권보다 매출이 월등하게 높다. 커피전문점의 경우 폐업률은 지난 2016년 기준 2%로, 인근 강남 상권인 잠실새내역(7.4%), 혜화역 상권(5%) 보다 낮다. 또한 5년이상 영업을 이어온 분식집은 50%에 달하고 커피전문점도 35%로 강남역 상권에 일정기간 자리 잡으면 매우 안정적인 상권임을 알 수 있다.  

  

하지만 임대료나 권리금 등이 비싸 초기 투자비용이 많이 드는 것이 단점이다. 투자비는 나중 문제로 생각 하더라도 강남역 상권에 뛰어드는 사람들은 대부분 경험이 많은 해당분야의 전문가다. 훌륭한 아이템과 실력으로 초기 진입에 성공해도 강한 경쟁 상대가 가까이 예상보다 더 빨리 나타나게 되는 것은 필연적 이므로 창업 시 이점까지 염두해야 한다.

    

강남역 상권을 보면 마치 미국 서부개척 시대의 골드러쉬를 보는 것 같다. 수많은 사람들이 도전하여 성공과 실패가 반복된다. 하지만 그 대열에 끼기도 쉽지 않다. 목 좋은 곳은 금액과 관계없이 점포 얻기가 쉽지 않기 때문이다. 창업에 성공하여 많은 부를 얻을 수도 있지만 단기간 내에 많은 것을 이루려고 욕심을 부린다면 실패 가능성이 클 수 있다. 진정한 창업 성공은 일순간에 얻는 부가 아니라 점포 유지를 10년 이상 하는 것이라 할 수 있다. 

 

필자는 이른바 ‘삐삐세대’로 약속 장소에 늦거나 장소를 잘 찾지 못하면 약속이 깨지는 일이 허다했다. 그때 이런 위험을 없애주는 장소가 ‘강남역 뉴욕제과’ 였으나 아쉽게 역사속으로 사라졌다. 이제는 가수 싸이의 ‘강남 스타일’ 곡이 세계적인 히트를 기록하면서 강남역 상권은 세계인이 주목하는 상권으로 성장 하였다. 압구정동이나 신사동에 있던 성형외과도 강남역 상권으로 이전중이고 강남역 상권을 찾는 외국 관광객도 점차 증가하는 추세로 앞으로가 더 기대되는 상권이다.


(가치가 한눈에 보이는 서울 상권 베스트 40 상세분석) '부자들의 상가투자' 저자 권강수