먹거리와 쇼핑의 복합 공간 '건대입구역 상권'

작성자 관리자 작성일 2019-08-28 조회수 369



< 건대입구역 상권 >

 

지하철 2·7호선 환승역, 서울 동부권 접근성 좋아

대표적인 서울 대학가 상권, 먹거리·쇼핑 복합 공간

주말과 방학 상권 활성도 다소 하락... 창업 시 유의

 

건대입구역 상권은 지하철 2,7호선 환승역과 건국대학교를 끼고 있는 상권으로 젊은 트렌드를 대표하는 서울의 대학가 상권 중 하나다. 대학가 상권에서도 가장 활성화가 잘된 상위권에 속한다. 건대입구역은 유입인구가 증가하면서 대표적인 대학가 상권으로 불리며 서울 동부를 대표하는 상권으로도 발전했다.

 

건대입구역은 1980년 지하철 2호선 화양역으로 탄생했으나 역과 인접한 건국대학교의 시민 인지도가 높아지면서 1985년에 건대입구역으로 개명했다. 1996년에는 지하철 7호선이 개통되면서 환승역으로 거듭, 상권이 더욱 확장되는 계기가 됐다. 건대입구역의 출구는 1번부터 6번까지 총 6개가 마련돼 있다. 

 

건국대학교는 1959년 종합대학으로 승격 후, 서울에서도 인지도 있는 대학으로 성장했다. 이는 건대입구 상권이 서울에서도 주요상권으로 발돋움하는 계기가 됐다. 현재는 롯데백화점 건대점과 스타시티, 맛의거리, 로데오 패션거리, 양꼬치거리 등이 건대입구 상권의 융성함을 자랑하고 있다.

 

건대입구역과 같은 대학가 상권은 일반적으로 쇼핑, 먹거리, 유흥 상권이 어울려져 있는 특징을 가지고 있다. 건대입구역 상권 역시 지하철 철로를 사이에 두고 로데오 패션거리, 맛의 거리가 형성되어 있어 쇼핑·먹거리·유흥을 즐길 수 있는 대학가 상권의 특징이 잘 나타난다. 

 

◇언제나 활기넘치는 대학가 상권 ‘건대입구역’

 

건대입구역 일대는 대체로 큰 편차 없이 많은 유동인구가 거리를 거닐며 활기 넘치는 상권의 모습을 보여준다. 유동인구의 대부분은 자양중·고등학교, 건국사대부속중·고등학교 학생부터 건국대와 인근의 세종대, 한양대 학생 등 10~20대 젊은 층이다. 전체 유동인구에서 보면 대학생과 중·고등학생이 80% 이상을 차지하며 이들이 상권의 분위기를 주도하고 있다. 

 

학생 소비층 외에도 자양동과 성수동, 구의동 등 광진구 일대 주민들을 비롯해 강남권역으로 출퇴근 하는 직장인 소비층이 건대입구역의 상권을 탄탄하게 떠받치고 있다. 건대입구역을 찾는 직장인 대부분은 서울 동부권에 거주하는 소비층이라고 할 수 있다.

 

반면, 건대입구 상권에는 중·장년층을 타깃으로 한 업종이 부족하다는 것이 단점이다. 대부분 젋은층의 취향에 맞춘 음식점, 유흥 주점, 디저트, 커피전문점 등 트렌디한 점포들이 자리를 차지하고 있다. 중·장년층이 즐길만한 공간은 건대입구역 메인 상권에서 벗어난 외곽 상권, 로데오 패션거리와 맛의거리와 맞닿은 주택가 상권 인근에 형성돼 있다.

 


 

◇“만만한 곳이 건대...” 서울 동부권 요지 입지  

 

건대입구역이 언제나 북적이는 데에는 입지적인 요인이 크다. 서울 동부지역 어디에서나 건대입구로 빠르고 편리하게 접근이 가능하다. 단편적인 예로 서울 동부 생활권 사람들은 ‘만만한 곳이 건대’라는 말은 자주한다. 그만큼 건대입구가 가기 쉬운, 혹은 편리한 입지라는 것을 누구나 인정하고, 또 알고 있다.  

 

실제 지하철 2호선을 이용하면 잠실, 삼성, 선릉, 역삼역 등에서 건대입구역까지 20분 내로 접근이 가능하다. 7호선의 경우 논현, 학동, 강남구청역에서 불과 5정거장이면 건대입구역에 도달할 수 있어 강남권에서의 접근성이 매우 좋다. 

 

통상 직장인들의 평일 약속은 집으로 향하는 길목에 장소를 정하는 경우가 많다. 서울 동부권에 거주하는 강남 출퇴근 직장인들은 퇴근길에 저녁 모임 장소로 건대입구를 택하며, 건대입구역이 평일 저녁에도 늘 붐빌 수 있는 이유다.

 

또 분당이나 광교, 의정부, 포천 등 경기 동북·동남부를 오가는 직행버스가 건대입구역을 종점으로 운행중이다. 광역적인 유동인구를 흡수할 수 있는 최적의 입지적 여건이 마련돼 있는 셈이다. 

 


 

◇먹자골목, 쇼핑공간이 어우러진 복합 상권 

 

건대입구역 상권은 전체적으로 쇼핑과 유흥을 함께 즐길 수 있는 복합 상권이지만 2호선 철로를 사이에 두고 각 섹터(sector) 별로 상권의 기능이 다소 상이하게 나뉘어져 있는 모습이다.

 

2호선을 기준으로 북쪽은 맛의거리가 위치해 건대입구역의 메인상권으로 불린다. 상권 내 가장 많은 유동인구를 확보한 곳이다. 특히, 2번 출구에서 어린이대공원역까지 쭉 이어진 대로변 상권은 시간에 구애받지 않고 유동인구가 많은 편이다. 그 중 낮 시간에는 여성 유동 인구 비중이 상당히 높다. 여성들이 즐겨 찾는 로드샵 브랜드의 화장품가게, 보세옷, 속옷가게, 악세사리 전문점, 커피전문점, 미용실 등이 대로변을 따라 입점해 있는 모습을 볼 수 있다. 

 

2번 출구에서 어린이대공원역 방향의 대로변에서는 버스정류장이 위치하고, 길을 따라 노점상도 빼곡이 들어서 있다. 생계와 바로 연결된 노점상은 사람이 잘 모이고, 다니는 곳에서 영업을 하는 특성이 있는 만큼 이 도로에 유동인구가 얼마나 많은지 잘 설명해주고 있다. 또 2번출구 대로변은 유동인구 대비 인도폭이 좁기 때문에 보행이 다소 불편하지만, 동시에 상권의 대응성을 높여 해당 거리를 더욱 활성화 시키고 있다. 

 

2번 출구를 나와 이동통신사 매장을 끼고 왼쪽으로 돌면 건대 맛의거리가 나온다. 동일로22길에 형성된 건대 맛의거리는 먹을거리가 넘치는 상권으로 음식점과 주류를 즐길 수 있는 공간들이 많이 들어서 있다. 다만 주점의 비율이 높고, 음식점이더라도 메뉴나 분위기에 따라 낮에는 오픈하지 않는 곳이 있기 때문에 낮보다는 저녁 시간이 더 활발한 분위기다. 맛의거리에서 뻗어진 골목골목 모두에 음식점과 주점이 들어서 있어 상권 확장이 넓게 진행돼 있다. 상권의 외곽 부분은 주택의 1층을 리모델링한 구조가 많다. 건물의 2층부터는 기존의 주택용도로 사용하고 있어 주택가 상권과 결합된 모습도 나타난다. 

 


 

2호선 철도를 기점으로 남쪽에는 로데오 패션거리가 형성돼 있다. 동일로20길을 따라 형성된 로데오 패션거리에는 유명 브랜드매장들이 입점해 있다. 남성복, 여성복, 스포츠, 캐쥬얼 등 다양한 종류의 브랜드를 접할 수 있는 상권이다. 주로 상설매장으로 할인된 가격으로 브랜드의 의류를 구매할 수 있는 곳이다. 맞은편의 스타시티와 롯데백화점의 입점으로 인해 많은 타격을 입은 모습으로 비교적 한산한 모습이다. 

 

맛의거리에 비해 한산했던 로데오 패션거리 일대는 지난 2015년 들어선 컨테이너 복합 쇼핑몰 ‘커먼그라운드’로 인해 분위기가 반전되고 있다. 코오롱인더스트리FnC가 신유통 사업의 일환으로 선보인 커먼그라운드는 패션리테일 브랜드와 F&B, 문화공간 등이 어우러진 팝업형 쇼핑몰이다.

 

원래 택시차고지였던 커먼그라운드 부지는 건대입구와 다소 떨어진 입지로 인해 개발에 대한 우려가 있었다. 하지만 컨테이너 느낌이 충만한 독특한 외관, 젊은 감성의 매장을 입점시키고 야외 공간에서 다양한 전시, 행사, 페스티벌을 개최하면서 건대입구역 상권에서 가장 트렌디한 공간으로 주목받고 있다. 커먼그라운드의 오픈으로 인해 다소 외면받던 건대 로데오 패션거리에 활기가 돌고 있다는 평가다. 

 

5번과 6번 출구방향 로데오 패션거리 안쪽에는 600여m 길이의 양꼬치거리도 형성돼 있다. 최근 2~3년 사이 중국 음식에 대한 선호도가 증가하면서 로데오 패션거리 안쪽의 양꼬치 거리에도 유동인구가 크게 늘었다. 대표적으로 중국식 샤브샤브(훠궈) 부페 ‘복만루’, 양꼬치와 중국 가정식을 판매하는 ‘매화반점’ 등은 평일에도 줄을 서야 할 정도로 대기 손님이 많다. 양꼬치거리를 찾는 고객의 비율은 조선족 등 중국인이 더 많지만 입소문을 타고 내국인의 비율이 점점 증가하고 있어 향후 상권이 더욱 활성화 될 것으로 기대된다.  

 

건국대학교 병원 맞은편의 롯데백화점과 스타시티몰은 쇼핑이나 영화관람, 푸드코트를 이용하기 위한 소비층이 주로 찾는다. 건대입구역에서 지상으로 바로 나오는 출입구는 없지만 역 내부에서부터 롯데백화점을 지나 이마트가 위치한 스타시티몰까지 연결통로가 조성돼 있어 접근 동선이 좋다. 깔끔한 쇼핑환경을 조성한 것은 물론, 여름이나 겨울, 날씨 환경에 구애받지 않고 상권에 머무를 수 있는 점이 많은 고객층을 확보할 수 있는 요인으로 보인다. 10~20대 학생부터 20~30대 연인, 가족 단위까지 고객층도 폭 넓다. 

 

스타시티와 연결되어 있는 건대입구역 지하에도 제과점, 음식점들이 입점해 있어 주로 병원을 이용하는 유동인구를 공략하는 모습을 보이고 있다.

 

건대입구역 상권의 확장을 기대하게 하는 개발 소식도 있다. CJ CGV가 광진구 자양동 9-4번지에 들어서는 상가 건물 ‘몰 오브 지디(GD)’에 신규 멀티플렉스 점포를 낼 계획이다. 건대 로데오 패션거리와 양꼬치골목이 이어지는 지점으로 영화관 규모는 건물의 3~4층, 총 5개관으로 조성될 예정이다. 커먼그라운드와 대각선 방향 직선거리로 150여m 떨어져 있으며, 오픈 시 로데오 패션거리 일대 유동인구의 유입이 늘어날 것으로 전망된다. 

 

건대입구역의 창업 전략은 젊은 층을 대상으로 하는 것이 유리하게 보여진다. 테이블 회전이 빠른 음식점, 최신 트렌드를 앞서는 아이덴티티 강한 음식점이나 주점이 유망하다. 다만 주말과 방학시즌에는 유동인구와 매출이 다소 떨어지는 모습을 보이고 있어 이점 역시 창업을 할 때 주의가 요구된다. 

 

또 유명 대학가 상권이라는 인지도가 작용해 권리금이 높게 형성되어 있는 점도 경계할 필요가 있다. 예컨대 조사결과 맛의거리와 로데오 패션거리의 점포 가격차는 크게 난다. 주변 대학가 상권의 유동인구나 매출을 비교해 합리적인 기준을 가지고 권리금 협상에 임해야 한다. 

 

(가치가 한눈에 보이는 서울 상권 베스트 40 상세분석) '부자들의 상가투자' 저자 권강수