<삼성역 상권>

코엑스몰·현대백화점 리뉴얼 후 방문객 증가

삼성동 일대 지하화 사업 진행 중... 부동산 가치↑

한전, 한수원 등 공기업 지방 이전 후 분위기 하락

오피스 상권 외부 이탈 적어 충성고객 확보 필수

삼성역 승하차 인구 및 유동인구 많아... 

삼성역은 과거 농업지역에서 본격적인 도심권 개발이 진행되며 1984년 무역센터 개발계획을 통해 금융기관 및 관련 업체들의 유입이 시작됐다.

삼성역 상권은 강남구의 대표 오피스 상권으로 골목상권과 지하상가 등이 잘 발달되어 있는 곳이다. 또한 강남구의 주요 대중교통 수단으로 자리 잡았으며 1일 승하차 인원만 11만명 이상이 이용하는 역이다.

그리고 삼성역을 대표하는 코엑스가 위치해있는 곳이기도 하다. 삼성역과 봉은사로역 사이에 위치한 코엑스는 지난 2014년 국내 첫 MICE(기업회의·포상관광·컨벤션·전시회) 관광특구로 지정된 곳이기도 하다.

역 주변에는 백화점과 쇼핑몰은 물론 전시·컨벤션센터와 호텔, 카지노, SM TOWN, 아쿠아리움, 메가박스가 위치하여 쇼핑, 먹을거리, 볼거리 등을 한 곳에서 간편하게 이용 가능하다.

◇코엑스몰, 현대백화점 리뉴얼 후 분위기↑

삼성역 일대 집객력의 중심인 코엑스몰은 아시아 최대 지하 쇼핑몰로 자리를 지켜왔지만 노후화된 시설과 고객들의 다양한 요구를 충족하기 위해 리모델링 공사를 진행하여 2014년 리뉴얼 오픈했다.

현재 코엑스몰은 신세계프라퍼티가 위탁 운영에 들어가며 스타필드 코엑스몰로 이름을 바꾸어 운영 중이다. 리모델링 후 기존의 복합쇼핑몰을 넘어 문화, 예술, 쇼핑, 관광이 함께 어우러진 공간으로 새롭게 바뀌어 운영되고 있다.

코엑스몰 내 가장 눈길을 끄는 것은 코엑스몰 중심에 오픈한 복합 문화공간 ‘별마당 도서관’이다. 도서관은 연면적 2,800㎡, 2개 층 규모의 무료도서관으로 운영 중이며 이를 통해 코엑스몰은 풍부한 집객 효과를 누리고 있다.

기존에 미로처럼 복잡하다는 지적을 받던 코엑스몰에 별마당 도서관이 들어서면서 과거보다 길을 찾기 쉬워졌고 죽어 있던 공간이 살아나는 효과도 큰 것으로 보인다. 인스타그램에는 별마당도서관을 주제로 한 게시글이 15만8천개 가량 등록되어있어 사진을 찍고 공유하기 좋아하는 젊은 층을 중심으로 큰 인기를 얻고 있는 것으로 보인다.

패션 브랜드로는 자라, 유니클로, H&M, 오이쇼 등 SPA 빅 브랜드를 비롯해 힙한 감성의 스트리트 패션과 컬트 브랜드, 뷰티홀릭을 사로잡는 뷰티 브랜드에서 라이프스타일까지 총 320여개 브랜드가 입점해 영업 중이다.

여기에 식음료 매장은 미국식 아시안 비스트로 피에프창, 폭탄피자, 더플레이스, CJ푸드월드 외에도 커피 문화를 이끈 테라로사와 스타벅스 리저브 등 국내외 맛집과 카페 100여 곳이 영업 중에 있다. 그 중 바이킹스워프는 국내 최초 랍스터 무한리필 뷔페이다. 또한 다양하고 신선한 국내산 제철 해산물, 한식, 양식, 중식은 물론 폴바셋 커피, G.FASSI 젤라또, TWG Tea까지 무한 제공되는 곳이다. 바이킹스워프는 성인 100달러, 어린이 50달러에 이용 가능하며 100% 예약제로 운영될 정도로 인기를 얻고 있다.

그 밖에 대형 쇼핑몰의 필수매장이라고 할 수 있는 영화관(메가박스 코엑스몰점)과 대형 서점(영풍문고)이 들어서 있으며 어린 자녀를 둔 엄마 아빠의 필수코스인 아쿠아리움과 브릭라이브, KPOP의 홍보공간인 SM엔터테인먼트의 SM아티움이 위치한다. 이 외에도 전시공간과 호텔 등 엔터테인먼트와 다채로운 문화공간 시설들이 어우러져 있다.

현대백화점 무역센터점의 경우 면세점을 개장하며 인기몰이 중에 있다. 삼성역 일대 코엑스 내 전시·컨벤션센터와 특급호텔인 그랜드인터컨티넨탈 서울파르나스, 세븐럭 카지노, 코엑스몰, 백화점, 도심공항터미널이 위치한 만큼 삼성역 일대는 면세점이 들어서기에 최적의 입지조건을 지니고 있다. 면세점이 오픈하며 인구 유입이 증가하고 있어 시너지 효과를 톡톡히 누리고 있다.

소상공인시장진흥공단의 2019년 인구분석 자료를 살펴보면 40대 유동인구가 23.8%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 이어 30대 23.3%, 50대 17.9%, 60대 16.2%, 20대 14.8%의 비율을 보였다.

요일별 유동인구를 살펴보면 화요일에 17.8%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였으나 일요일에 7.7%까지 떨어지는 것으로 나타났다.

◇국제교류복합지구 조성 예정 및 개발 계획 풍부

현재 삼성동 일대에는 대규모 개발계획이 추진 및 진행중이다. 대표적으로 국제교류복합지구, 현대자동차그룹의 글로벌 비즈니스센터(GBC), 영동대로 지하 복합환승센터 개발사업 등이 있다. 모두 서울시 주도로 진행 및 추진되고 있다.

서울시는 현재 코엑스~현대자동차그룹 신사옥(GBC)~잠실종합운동장 일대 199만㎡에 국제업무·스포츠·엔터테인먼트 관련 시설을 집결시키는 ‘국제교류복합지구’ 사업을 추진 중이다.

현대자동차그룹 글로벌 비즈니스센터(2023년 예정)는 당초 2017년 착공해 105층 사옥과 공연장, 전시시설, 컨벤션, 호텔, 업무시설 등이 계획되었으나 현재 사업이 지연되고 있다. 계획안대로 완공되면 높이 569m로 롯데타워를 넘어 국내최고 높이로 건립된다.

삼성역 상권을 뒷받침하는 것은 교통망이다. 코엑스를 중심으로 양쪽에 지하철 2개 노선 2·9호선을 비롯해 48개 버스노선, 공항 리무진, 강남 투어버스 등이 연결돼 있고, GTX와 고속철도(KTX) 위례~신사선 등 6개 철도 노선도 신설될 예정이다.

서울시가 추진하고 있는 지하도시 건설사업으로 삼성동 일대에 영동대로 지하 공간 복합개발사업이 진행중에 있다. 서울시는 오는 2023년까지 지하철 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역에 이르는 영동대로 지하에 복합환승센터를 완성할 계획이다.

지하 개발이 완료되면 현대자동차그룹 글로벌 비지니스센터(GBC)와 코엑스 지하 공간이 연결돼 잠실야구장의 30배에 달하는 연면적 총41만㎡의 지하도시가 만들어진다. 대규모 복합환승센터인 만큼 향후 지하도시에는 삼성~동탄 광역급행철도, KTX 동북부연장선, 위례~신사선, GTX-A, GTX-C, 남부광역급행철도 등 6개 광역 지역 철도를 탈 수 있는 통합역사가 들어설 전망이다.

◇삼성역 인근 이면도로 먹자상권 형성

삼성역 3·4번 출구 오피스 빌딩 이면에는 고깃집, 한식, 중국집, 치킨집, 주점 등 먹자상권이 형성돼 있다. 테헤란로를 따라 대로변에는 대형 오피스 빌딩이 밀집돼 있기 때문에 점심과 퇴근시간 이후에 직장인들이 주로 이용하는 모습을 보인다.

인근 1·2번 출구 방면은 파크하얏트 호텔에서 강남 운전면허 시험장 방향으로 이면에 먹자골목이 형성돼 있으며, 우측에는 동부간선도로를 끼고 있고 주거지역이 거의 없는 오피스 밀집 지역으로 주변 직장인들과 면허시험장에 방문하는 사람을 대상으로 하는 업종들이 입점해 영업 중이다.

7·8번 출구 방면에도 현대그룹부지 방향으로 대로변과 이면에 주점과 음식점 등의 상권이 형성되어있다. 이 지역은 과거 공공 기관 및 오피스 밀집 지역으로 직장인들의 수요가 풍부한 지역이었다. 현재 한전과 한수원, 현대산업개발 등이 이전하며 주변 부동산 시장은 호황기를 누리고 있지만 일대 상인들의 분위기는 반대된다. 기업 이전으로 유동인구가 줄고 고객들이 빠져나가 매출 감소로 문을 닫는 가게도 늘어나는 모습이다.

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 생활서비스(월평균매출 6,921만원), 소매(월평균매출 6,003만원), 음식(월평균매출 5,038만원), 관광/여가/오락(월평균매출 3,843만원), 숙박(월평균매출 1,769만원)순이다.

코엑스몰과 현대백화점은 리뉴얼 이후 쇼핑, 문화, 먹을거리 등 원스톱으로 이용이 가능해 방문객이 꾸준히 증가하는 모습을 보이고 있다. 반면 현재 추진 중인 현대자동차그룹 글로벌 비즈니스센터 인근 상권의 경우 코엑스 일대와는 온도 차이를 보인다. 현대자동차그룹 글로벌 비즈니스센터 개발이 추진 중에 있지만 아직 준비단계이기 때문에 당분간 인근 상권의 정체로 유동인구가 충분치 않아 창업 시 리스크가 클 수밖에 없다.

따라서 삼성역 일대 창업을 염두에 두고 있다면 안정성과 집객력을 갖춘 코엑스몰과 현대백화점에 입점하는 것이 비교적 안전할 수 있다. 하지만 삼성역 상권의 경우 높은 임차료로 초기 점포확보 비용과 고정 월세 등의 부담금이 높게 형성돼 있기때문에 매출 계획을 통해 성장성이 높은 아이템을 가지고 창업하는 것이 바람직하다.



출처:(성공률 99% 실전 상가 투자의 정석 서울·제2신도시 베스트 25 상세분석) '시크릿' 저자 권강수