<약수역 상권>

고가철거 후 미관개선 및 상권 활성화 이뤄

대단지 배후수요 품은 3·6호선 더블역세권

특별계획구역 해제로 건축물 신축가능 분위기↑

신당8·9구역 재정비사업 및 접근성 우수

타 지역과 비교하면 상가 점포 수 적어 유리

서울의 중심부에 위치한 3호선·6호선 더블역세권 약수역은 강남과 강북 어디든 이동이 편리해 살기 좋은 동네로 꼽힌다. 편리한 교통망을 갖추고 있는 만큼 유동인구 및 탄탄한 배후세대를 확보한 곳이기도 하다.

서울 중구 약수동과 신당3동을 걸치고 있는 약수역 상권은 10대부터 60대까지 다양한 연령층이 이용하며, 지하철역을 중심으로 상권이 형성돼 있어 여러 맛집과 대형 프랜차이즈 매장 등이 입점해있다.

약수역 상권이 지금처럼 주목받기 시작한 것은 지난 2014년 서울시가 약수역 고가도로를 철거, 고가 아래 동호로가 개통되면서 부터다. 고가차도 철거로 미관이 개선되고 집객력을 갖추며 유동인구가 증가했고 이를 통해 일대 상권도 활력을 찾아가고 있다.

지역 어디든 가보면 차별화된 역사만큼이나 오래된 유명 맛집들이 곳곳에 있는데 약수역도 예외는 아니다. 지하철역 8번 출구 바로 앞에 있는 ‘화수분’ 빵집은 1983년부터 판매하기 시작해 생긴 지 40년이 다 되가는 빵집으로 단팥빵과 슈크림빵이 유명하다고 알려져 있다. 또한 1번 출구 바로 앞 골목에 위치한 ‘가나안뼈해장탕’은 마장동에서 받아온 국내산 등뼈로만 사용한다는 뼈 해장국으로 1983년부터 판매를 시작했다. 오랜 세월만큼 유명한 맛집으로 알려져 있다.

탄탄한 배후수요 품은 약수역 상권

약수역 중심으로는 아파트와 단독주택, 중소형 오피스텔 등이 자리 잡고 있으며 약수역 주변 골목에는 연립들이 위치하고 있다. 대표적인 아파트로 남산타운 아파트 5,150세대, 동아약수하이츠아파트 2,282세대, e편한세상옥수파크힐스 1,976세대, 금호두산아파트 1,267세대 등 탄탄한 배후수요를 확보한 지역이다.

풍부한 수요층을 배후에 두고 있으면서 고가도로의 철거로 유동인구의 접근성을 높이자 약수역 상권에 활력도 더해지고 있는 상황이다. 대로변에는 대형 프랜차이즈 카페, 패스트푸드점 등이 입점하여 영업 중에 있다.

약수역 상권은 크게 세 곳으로 나눌 수 있는데, 앞서 말한 대로변 상권에 이어 3번 출구 이면에 ㄱ자 형태로 된 골목상권도 대표 상권으로 꼽을 수 있다. 카페, 편의점, 식당 등이 영업 중에 있으며 아파트 단지 앞에 위치하여 부동산 중개사무소가 다수 입점해있는 모습이다.

6번 출구와 5번 출구 이면에 위치한 약수시장 골목에도 상권이 형성돼 있다. 시장 골목에는 식당, 미용실 등이 영업 중이며 노후화된 건물로 현재 약수시장에 주상복합 개발사업이 진행 중에 있다.

약수역에서 동대입구 방면으로 가는 길목에는 오피스빌딩이 많고, 오피스 상주 직원들로 점심시간에는 북새통을 이루며 여의도 상권의 이미지도 연상된다.

소상공인시장진흥공단의 2018년 하반기 매출통계 자료를 살펴보면 소매(월평균매출 12,379만원), 관광/여가/오락(월평균매출 7,830만원), 음식(월평균매출 5,788만원), 스포츠(월평균매출 4,933만원), 생활서비스(월평균매출 2,233만원)순이다.

상권의 특징은 연립주택 및 오피스텔이 역 주변에 밀집해 있고, 대단지 아파트가 자리 잡고 있어 먹자상권의 발달에 한계점으로 보인다. 또한 시장 주변은 노후화된 건물이 많아 업종에 제한이 많아 보인다.

하지만 20~60대까지의 다양한 연령층이 이용하는 지역인데다 대단지 배후수요를 등에 업고 있어 고정유효 수요가 있어 평일과 주말 할 것 없이 상권이 활기찬 모습이다.

약수역이 속한 신당동은 장충체육관, 신라호텔, 신라면세점, 국립극장, 동국대학교 등이 자리 잡고 있어 집객력이 뛰어나다. 여기에 장충초, 청구초, 장원중, 장충중, 대경중, 장충고, 대경상업고 등이 위치해 있어 낮 시간에 학생대상 분식점 등이 성업 중에 있다. 또한 주말에는 가족단위로 식사 하기위해 나오는 가족들의 모습도 보인다.

소상공인시장진흥공단의 2019년 인구분석 자료를 살펴보면 20대 유동인구가 25.1%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 이어 30대 19.9%, 60대 18.6%, 40대 17%, 50대 14.3%의 비율을 보였다.

요일별 유동인구를 살펴보면 화요일에 15.2%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였으나 일요일에 9.9%까지 떨어지는 것으로 나타났다.

신당동8·9구역 재정비사업 및 접근성 우수한 교통망 

서울의 중심부에 위치한 약수역은 서울 어느 지역과도 접근성이 좋은 직주근접 입지를 지녔다고 할 수 있다. 대중교통 및 자가용을 이용해 강남·강북으로 이동이 편리하며, 특히 교통만큼은 서울시내 어디와 견주어도 훌륭한 수준으로 평가받고 있다.

금호역과 옥수역의 경우 재개발이 진행되어 주변경관 및 상권이 깔끔하게 정리된 모습이지만 약수역의 경우 다수의 노후건물에 대한 정비가 필요해 보이는 지역이다.

인근 신당8구역의 경우 주택재개발 정비사업이 진행중으로 신당동 321번지 일대 5만8,334㎡ 면적에 총 1,215세대(임대 183세대)가 들어설 예정이다. 이 사업지는 청구역 초역세권에 위치하며 도보 10분 거리에 약수역, 동대문역사문화공원역, 청구역, 신당역 등이 이용가능한 지역이다.

또한 신당동 432 일대 1만8,653㎡ 신당9구역에 대한 조합설립인가가 승인됐다. 앞으로 재개발 사업 절차에 따라 정비계획 변경, 사업시행인가, 관리처분인가 절차를 거쳐 실제 공사에 들어갈 전망이다.

신당8구역과 9구역 등의 정비사업이 활발히 진행되고 있기 때문에 사업이 완료되면 청구역은 물론 약수역 등 인근에 위치한 상권들에도 활력이 더해질 것으로 기대된다.

만약 약수역에 창업을 생각중이라면 1번·10번 출구 정면 동대입구 방면이 가장 안전할 것으로 보인다. 노후화된 약수역 일대에서 유일하게 신축건물 및 오피스가 밀집돼 있어 음식업종이 창업시 유리할 것으로 보인다. 

약수역은 아직 굵직한 개발계획이 지정되어있는 지역은 아니다. 하지만 인근 금호, 옥수, 청구 등 지역에서 개발이 진행되며 간접적인 효과를 톡톡히 보고 있다. 앞으로 상권이 크게 확장되기에는 부족한 점들이 많지만 유동인구 및 배후수요를 확보하고 있어 집객력을 모을 수 있는 아이템을 선정해 창업한다면 리스크를 줄일 수 있을 것으로 보인다.

이곳 사정에 밝은 3번 출구인근 약수역점 ‘부동산랜드’ 공인중개사 김향숙 대표는 “아파트 2만400세대를 끼고 있는 지역으로 인근 동대문구와도 가까워 신혼부부들이 상주 비율이 높고 원룸도 많이 있다”면서 “지리적으로 서울의 중심지에 위치하고 있어 대기업 직원, 전문직 종사자들과 금융 업종이 몰려있어 소득수준과 소비성이 생각보다는 높은 편이다”라고 말했다.

덧붙여 “이곳은 대형 상권은 없어 타 지역과 비교하면 상가점포수가 많지는 않으나 커피숍은 점포 수 대비 많은 편이다. 돼지고깃집, 순댓국과 같은 중·저가 음식점들이 잘되는 편인데 특히 호박식당과 금돼지식당이 유명한 맛집”이라며 “오래된 식당들이 군데군데 있고 지역주민들의 이주가 적은편이다보니 건물들의 특징은 융자가 적어 대체적으로 기복도 적은데, 창업 시 주민들의 성향을 잘 파악해야 한다”고 조언했다.

출처:(성공률 99% 실전 상가 투자의 정석 서울·제2신도시 베스트 25 상세분석) '시크릿' 저자 권강수